[법률칼럼] “건물주의 권리와 의무, 한 눈에 살펴보기”

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배겸 변호사/법무법인 시선 대표

 

최근 들어 부동산 투자에 대한 젊은 층들의 관심이 뜨겁다. 초-중-고등학생을 대상으로 모 방송사에서 진행한 설문조사 결과, 희망 직종 2위가 ‘건물주’였다는 보도도 있을 정도다. 과거 은퇴한 60대의 노후대책 일환으로 부동산 재테크가 인기였다면, 인터넷과 스마트폰 등의 정보망을 이용한 부동산 투자가 젊은 층에게 급속도로 퍼지고 있는 것이다. 하지만, 건물주을 소유하고 관리한다는 것이 표면적으로 드러나는 그 매력만 있는 것은 아니다. 모 라디오 프로그램에 출연한 방송인 서장훈에게 한 청취자가 본인의 꿈은 건물주로 살아보는 것이라고 얘기했을 때, 서장훈은 “경제적으로 편안하다고 무조건 삶이 다 행복한 것은 아니다”며 본인은 배우 장동건이나 조인성으로 살아보고 싶다는 농담을 건넨 적이 있다. 건물주와 세입자 고객을 늘 만나는 필자역시 건물을 소유하고 관리하는 것에 대한 건물주의 스트레스를 자주 목격하게 된다. 그 스트레스는 건물주로서 지닌 법적인 권리와 의무에 대한 크고 작은 분쟁으로부터 기인한다. 따라서, 다음과 같은 기본적인 권리와 의무를 숙지해둔다면 건물주로서의 삶을 그나마 조금더 편안하게 즐길 수 있지 않을까 한다.

첫째, 가장 기본적인 권리로써, 건물주는 세입자를 자유롭게 선택할 수 있다. 즉, 소득 수준, 크레딧 점수, 직장 및 사업 경력, 고용주의 추천 여부, 사업 종류 등 여러가지 요인에 근거하여 세입자를 거절할 권리가 있는 것이다. 다만, 연방법인 Fair Housing Act와 일리노이 주법에 의거하여, 성별, 혼인 유무, 국적, 종교, 인종, 장애 등의 이유로 세입자를 거절하는 것은 엄연한 불법이다.

둘째, 당연한 권리이지만, 건물주는 세입자에게 보증금 및 임대료를 임의대로 책정하여 받을 권리가 있다. 또한, 임대료를 인상할 수 있는 권한도 있다. 세입자가 이를 어길 경우, 법적 절차를 통해 세입자를 강제적으로 퇴거할 수 있다. 다만, 세입자가 임대장소 수리 및 거주 환경에 관하여 불만을 제기한다는 이유로 보복성 강제퇴거 조치를 하는 것은 금지되어 있다.

셋째, 건물주는 세입자에게 기본적인 거주 환경을 제공할 의무가 있다. 대표적으로, 전기, 물, 가스, 냉난방 등이 여기에 속한다. 더불어, 거주성 보장 원칙(Implied Warranty of Habitability)에 따라 세입자가 기본 거주 환경을 보장받기 위해 요구하는 사항에 대해서는 건물주가 반드시 응해야 할 의무가 있다.

마지막으로, 건물주는 법적으로 세입자에게 임대 장소와 관련한 특정 사항들을 공개할 의무가 있다. 대표적인 예로는, 전기, 물, 가스, 냉난방 등의 유틸리티를 누가 어떻게 페이하는지 여부, 임대 장소가 압류 소송 중인지 혹은 세입자의 거주성 보장을 침해할 만한 요소가 존재하는지 여부, 라돈 가스, 석면 가루, 납 성분이 들어간 페인트, 곰팡이 등이 임대 장소 내부에 있는지에 대한 여부 등을 밝히도록 되어있다.

상기 언급한 건물주의 권리와 의무 등을 사전에 알아두고 이행한다면 의외로 상당한 법적 분쟁을 미연에 방지할 수 있다. 부동산 투자를 경제적 목적으로 접근하는 것은 지극히 당연하다 볼 수 있지만, 투자를 통한 수익에만 포커스를 두지 말고 그에 따르는 책무를 함께 지킨다면, 일차적으로는 법적 분쟁에서 오는 경제적 손실을 줄일 수 있고, 더 나아가 부동산 재테크를 좀더 효율적이고 체계적으로 발전시킬 수 있을 것이다.