[손헌수의 경제읽기] 2018년부터 부동산을 가진 사람들이 알아야 할 것들

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손헌수<공인회계사/변호사/Taxon대표/시카고>

 

젊은이들이 찾아와 묻는 경우가 있다. 미국에서 돈을 모으려면 어떻게 해야 하느냐고 말이다. 두가지를 말해준다. 먼저 결혼해라. 그리고 집을 사라.

미국에서 부동산을 갖고 있으면 세금면에서 여러가지 혜택을 받을 수있다. 가장 대표적인 것이 자기 집 한 채에 대해서는 양도세(Capital Gain Tax)가 면제 된다는 것이다. 이런 혜택을 받기 위해서는 집을 팔기 직전 5년동안에 해당 주택을 2년이상 보유하고 2년이상 그 주택에 거주 해야만 한다. 이럴 경우에 독신자는 25만불까지 양도 소득에 대해서 세금을 내지 않는다. 기혼자는 그 두배인 50만불까지 세금이 없다. 예를 들어 어떤 사람이 2년전에 집을 사서 그집에 지난 2년동안 거주했다고 하자. 이 집은 이 사람에게 Main House또는 Principal Residence가 된다. 이 사람은  2년전에 이 집을 50만불에 샀다. 그런데 2년이 지난 후에 이 집을 100만불에 팔았다고 해보자.  만일 이 사람이 기혼자라면, 이 사람은 자신의 Main 주택인 이 집에 대해서 50만불이라는 이익이 생겼지만 이에 대해 세금을 한푼도 내지 않는다. 2018년부터 바뀌는 새로운 조세제도 하에서도 이와같은 Main House에 대한 면세제도는 계속된다. 어떤 사람이 2년에 한번씩 집을 사고 판다면, 이 사람은 이런 혜택을 2년마다 한번씩 평생을 받을 수있다.

집을 가진 사람들이 누릴 수있는 또 다른 세제 혜택은 융자금에 대한 이자를 항목별 공제를 통해 소득세 보고시에 공제를 받는 것이다.  2017년도까지 Main House나 Second House 를 살 때 빌린 융자금은 원금 백만불까지에 해당되는 이자납부 금액에 대해서 항목별공제에 포함시킬 수 있었다. 하지만 2018년부터는 융자원금 75만불까지에 대한 이자만 항목별공제 금액에 포함시킬 수가 있게 되었다. 혜택이 줄어든 것이다. 하지만 주택에 대한 기존 융자금의 경우에는 백만불까지에 대한 이자를 전부 공제 받을 수있다. 기존 융자금이란 2017년 12월 15일전까지 빌린 주택 융자금을 의미한다. 기존 융자금은 그 이후에 재융자를 받았어도 백만불에 대한 이자까지 혜택이 있다.  주의 할 점은 2018년부터 홈 에퀴티 론에 대한 이자금액 공제가 완전히 사라졌다는 것이다.  2017년까지는 자신의 집에 있는 순자산(Equity)을 담보로 돈을 빌린 경우에 십만불 융자금까지에 해당되는 이자에 대해서 소득세 공제를 해줬다. 하지만 2018년부터 이것이 완전히 없어졌다.

이쯤되면 자기가 살고 있는 집 외에 임대를 준 집이나 건물에 대한 융자금액에 대한 이자 세금 공제가 궁금해지는 분들이 있을 것이다. 만일에 어떤 사람이 자기 집을 사면서 빌린 융자금이 75만불이 있다고 가정해 보자. 그런데 만일 이 사람이 건물도 한채를 가지고 있다. 그런데 이 건물은 임대를 주고 있다. 이 사람은 이 건물을 5백만불을 주고 샀다. 그런데, 자기 돈은 2백만불이 들어갔다. 나머지 3백만불은 은행에서 빌린 것이다. 이 건물은 자신의 Main Home도 아니고 Second Home도 아니다. 이런 경우에는 75만불 융자 원금의 제한을 받지 않는다. 이 건물은 임대를 목적으로 한 사업체가 되기때문이다. 그러므로 이 건물을 사면서 은행에 빌린 돈 3백만불에 대한 이자비용은 전액 공제가 가능 한 것이다. 물론 이 건물의 임대수익은 전부 소득세 신고시에 포함시켜야 하지만 말이다.

집을 가진 사람들이 받을 수있는 또 다른 혜택은 재산세(Property Tax)공제 혜택이다. 미국에서 자기 집을 가진 사람은 County에 재산세(Property Tax)를 낸다. 그런데 이 재산세납부액은 2017년까지 전액을 다 항목별공제 금액에 포함을 시켜 공제를 받아왔다. 크고 비싼 집을 가진 사람들중에는 재산세를 3만불 이상 내는 사람들도 많았다. 이분들은 자신이 낸 재산세 전액을 다 항목별 공제금액에 포함시켜 소득공제를 받아왔던  것이다. 그런데 이것이 2018년부터 크게 달라졌다. 2018년부터는 납세자가 주정부에 낸 소득세 또는 소비세(Sales Tax)중에 큰 금액과 재산세금액을 합해서 독신자는 오천불까지, 기혼자는 만불까지만 항목별공제 금액에 포함시킬 수있게 된 것이다. 이런 변화는 큰 집을 가진 사람들에게 상당히 불리한 조항으로 적용될 가능성이 많다.