[칼럼] 부동산 투자의 원칙

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이상돈 트루노스 부동산 대표/시카고

 

단기간에 많은 재산을 모으려면 주식(Stock) 에 투자를 하고  장기간의 안전한 투자를 원하면 부동산 (Real Estate)에 투자를 해야 한다고 한다. 부동산에 투자를 할때는 몇가지 기본 상식을 가지고 투자를 하면 좀더 확실하게 투자를 할수있는 계기를 마련할 수 있다. 부동산의 고유 특성에 의한 담보물로서의 가치는 부동산의 투자에 있어 Leverage의 장점을 가진다. 이 Leverage란 부동산 투자에 있어 부동산 자체가 가지는 가치와 담보적인 가치 즉 부동산의 전체값에 대한 담보 가치를 감한 금액만으로 그 투자가 이루어지게 된다. 즉, 부동산가격(Price)-담보가치(Loan to value) = 실 투자금액(Equity)이 되는데 이와 같은 방법을 투자의 지렛대 원리 (Principal of Leverage) 라 한다. 예를 들어 어떤 부동산의 거래 가격이 $100,000인 경우 그 부동산에 대한 담보 가치가 $80,000인 경우 $80,000은 그 담보 가치에 의하여 대체를 발생시키므로 $20,000에 대한 금액만을 지불함으로서 매입할 수가 있다. 즉 $100,000의 부동산을 움직이기 위하여 $20,000의 받침을 사용하고 $80,000이라는 무게의 힘이 굴러가는 물리학적 힘의 균형을 이용하여 설명한 것이다. 이 $80,000은 대체에 의하여 금융이 발생하는 것으로 이 금액은 금융의 채무 금액이 되며 $100,000의 부동산을 $80,000이라는 변제 의무를 보증하기 위하여 채권자의 담보가 된다. 이 담보는 $80,000 의 원금 (Principal) 과 채무 기간 동안에 발생하는 이자 (Interest)에 대한 동시 담보가 된다. 이 Leverage의 원칙은 실제 부동산의 투자에 있어 처음 투자된 자기자본(Equity)에 대한 회수율은 금융된 투자의 전체적인 부분의 비율에 의하여 그리고 금융의 이자율과 실질적인 부동산의 임대 소득에 의하여 투자의 효과가 달라지게 된다. 예를 들면 $50,000의 부동산에서 년$60,000의 순소득이 (Net Income) 이 발생한 경우 $60,000/$500,000=12%의 회수율 (Rate of Return) 이 나오게 된다. 이때 $500,000의 가격 전액을 지불하고 매입한 경우 그의 투자된 자본에 대한 회수율은 12%인 $60,000이 된다. 자기 자본에 대한 회수율은 실제적인 투자에 있어 적은 투자 금액에 대한 순수 소득이 높은 경우 그 회수율이 높게 나타난다. 높은 소득의 회수율과 금융의 이자율이 낮은 경우 투자의 효과가 높게 나타난다.

그러므로 투자의 효과를 높이기 위하여는 소득이 높은 부동산을 최소한의 자본을 투자하여 Leverage를 높이며, 이자율이 낮을때 최대의 투자 효과를 볼수있다.( 847-361-0119)

 

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