[칼럼] 계약의 이행시점 (Time of Essence)

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이상돈 트루노스 부동산 대표/시카고

계약에서 쌍방은 계약기간이 정하여진 기간내에 약속한 계약을 이행하여야 한다. 그 기간내에 이행 하여야 할것에 대한 동의이며 또한 계약이 파기되는 원인이 되는 조항이다. 계약에서 시간의 중요성을 보면, 가령 건축업자가 9월31일까지 집을 완공하기로 계약을 하였다고 하자. 그런데 집은 완공되었는데 날짜가 10월 31일에 완공을 하였다고 하면, 이때 건축업자는 계약을 위반하였다고 본다. 왜냐하면 “Time of Essence” 시간의 요소에서 약속한 날짜에 공사가 끝나지 않았기 때문이다. 여기에 하나의 실례를 들어 본다.  A는 잘아는 사람의 도움으로 이태리계의 미국인이 경영하는 식당의 주인을 알게 되었다. 자주 접촉을 가지면서 그 비지니스의 경험도 있고하여 관심을 보이게되자 그 주인은 네가 그렇게 원하면 비지니스를 팔 용의가 있으니 가격을 제시 하라고하여 A는 Seller의 건강상의 문제가 심각한 것을 알고 있는터라 $150,000이상의 가게를 $100,000에 제의하였다. 그리고 $50,000을 지불하고 $50,000은 5년에 7%의 이자율로 지불할 것을 제의하였다. 그러자 주인은 그자리에서 이를 흔쾌히 승락하였다. 이때 A는 가계약 비슷한 Binder로 Memo를 작성하고 $2,000을 지불한후 다음과 같은 Memo를 받았다.

 

Agreement of Sale

June 25, 2017

1, Description: ABC Restaurant ( 1234 Avenue. Chicago, IL 60659).

  1. Total Price: $100,000
  2. Deposit here with $2,000
  3. Down Payment: $50,000, Balance: $50,000 payable 5 years, per month $980 including 7% interest per year.
  4. Seller의 사인

 

그후 정식 계약을 하기 위하여 식당을 찾아가 Seller 변호사와 연락을 한바, 변호사가  출장중이어서 다음주에 온다는 것이었다. 그후 이 주인은 이래 저래 미루기 시작한 것이 2개월이 지났다. 기다리다 지친 A는 Seller에게 항의, 정식 계약을 작성하고 가게를 넘겨줄 것을 요구하였으나 넘겨 주겠다고만 하고 3개월 이상을 미루워오니 A는 이때 변호사를 찾아가 상의한바, 문제는 이 조항 “Time of Essence” 즉, 계약의 이행시점이 없는 것이었다. 주인의 마음은 가게를 넘겨주자니 아깝고 또 마침 자기 친척이 이보다 더 좋은 조건으로 가게를 매입할 의사를 보이므로 A에게 넘겨 주지 않을 작정이었다. 이 양도일에 대한 언급이 없는 Memo는, Memo당시의 분위기로 보아 간단히 변호사와 상의를 했었어도 될것을 분위기에 쌓여 잊어버린 것이다. 더 이상 기다릴 수가 없는 A는 $2,000을 찾아들고 새로운 비지니스를 찾기 시작하여도 그렇게 좋은 위치에 그만한 좋은 조건의 가게는 없더라는 것이다. 그때 만일 A는 아무리 바쁘다 하더라도 바로 변호사에게 갔어도  이러한 난처한 일을 당하지 않고 좋은 가게를 좋은 조건으로 구입했었을 것이다.

*   이 글은 절대로 법적인 조언(Advice)이나 재정에 관한 조언이 아니며 단지 정보를 공유하는 목적으로 작성 되었음을 밝혀 드리며 조언이 필요하신 분은 변호사나 라이선스가 있는 분들에게 하시기를 바랍니다.