[칼럼] 부동산의 소유권 (Title)이란?

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이상돈 트루노스 부동산 대표

 

부동산의 매매시 부동산의 등기상 그 소유 권리를 제한하는 모든 사항을 확인하지 않으면 안된다. 부동산에 의하여 발생하는 모든 권리 관계는 반드시 등기상에 등재 되어야 그효력을 발생한다. 이러한 등기관계를 보면 (1) 소유자의 확인 (2) 각종 양도증서의 정정으로 인한 등기의 변경, 채무채권 계약으로 인한 등기상의 소유권 제한, 법원의 법집행으로 인해 발생하는 강제 집항 조항, 체납으로 인한 압류, 지역권 (Easement) 등의 권리 제한과 취득원인 행위에 따른 내용을 확인 할수있다. 소유권의 확인의 절차는 등기부 등본으로  간단히 모든 권리 관계를 확인 할수있다. 등기 확인서의 종류의 종류를 보면, 첫째 Abstract of Title (소유권의 개요)가 있는데 이러한 소유권의 개요는 “등기상의 모든 권리의 이동및 흐름을 기록하는 등기의 원본”  등 기록및 정리의 업무를 담당하는 종사자 (Abstractor)에 의하여 그 해당 부동산의 처음부터 그역사적인 흐름에 따라 등 권리의 발생과 변천을 기재, 정리한 소위 등기 원본을 말한다. 역사적인 기록성을 가지는 등기로 부동산의 사실상의 근원을 표시하는 족보라 할수있다. 둘째로 Certificate of Title (소유권의 증명)이 있는데 이는Abstract of Title의 결과에 근거한 소유권의 관계를 정리하여 소유권 상태에 대한 모든 사항에 대하여 증명서를 발부하는것을 말한다. 이 증명서 자체가 개인의 의견에 대한 증빙이므로 만일의 경우 발취상에 잘못이 있는경우 그 증빙서에 대한 책임을 물을 수가 없고 문서 작성상의 부주의로 인한 과실에 대해서만 책임이 있을 뿐이다. 이러한 문제점을 보완 하기 위한 장치가 타이틀 보험이다. 마지막으로 Title Insurance (타이틀 보험)이 있는데 이는 소유권 (Title)상의 하자로 인한 손실을 보호하기 위해 가입하는 보험으로 부동산의 등기부 검토후 이상이 없을 경우 보험증서를 발급한다. 미래의 손실을 보호하기 위한 다른 보험과 달리, 타이틀 보험은 과거의 위험을 담보하는 보험이다. 소유권 보호 장치로는 최선의 방법이다. 보상 범위를 보면 표준 보상(Standard Coverage) 에서는 등기부상의 하자, 위조 서류에 의한 피해, 양도인 자격상의 문제로 발생한 피해, 사실적 문제에 대한 부정확한 기술에 의한 피해, Deed 전달상의 문제에 의한 피해등을 보상받을수 있다. 또한 확대 보상 (Extended Coverage) 에 가입하게되면 표준 보상 외에 부동산 검사, 소유자의 미등기 권리, 측량, 미등기 담보 (Lien) 등의 문제점이 발견되면 보상을 추가로 받을수가 있다.

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