[칼럼] 부동산 거래에 있어 1031 Exchange란 무엇인가?

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이상돈 <트루노스부동산 대표/시카고>

투자를 목적으로 구입했던 건물을 팔고 다른 건물을 투자를 목적으로 살 경우 처음 샀던 건물에서 대부분 많은 재산의 득을 보게된다. 여기에서 나오는 “득”에 대한 세금을 곧바로 내지않고 오랬동안 연기하는 경우가 있다. 바로 “1031”이라는 프로그램이다. 1031 Exchange는 1031 Tax Deferred Exchange라고 불리우기도 한다. 예를 들어 A라는 납세자가 투자의 목적으로 백만 달러 짜리 아파트를 3년전에 구입헀다 하자. 그리고 올해 백오십만 달러를 받고 판후 바로 이백만 달러짜리 다른 아파트를 산다고 하자. 이때 오십만 달러의 수익이 발생하게 된다. 만약 A가 다른 아파트를 구입하지 않을 경우엔 오십만 달러의 수익에 대한 세금을 내게 되어있다. 그러나 액수가 더 큰 투자로 이백만 달러 짜리 아파트를 구입하면 오십만 달러에 대한 세금을 나중 이백만 달러 아파트를 팔때까지 연기를 시킬수 있다. 만약 나중에 이백만 달러 아파트를 더 큰 투자를 목적으로 판다면 세금 지불을 또 연장 할수 있다. IRS (국세청)는 현재 건물을 팔고 다른 건물을 살때 같은 종류의 건물을 구입해야 한다고 규정하고 있는데, 투자를 목적으로 더 큰 건물일 경우에는 상관이 없다. 아파트를 팔아 상업용 건물을 구입해도 같은 혜택을 보게된다. 하지만 투자를 목적으로 구입했던 건물의 판매 수입금으로 본인의 거주를 목적으로 하는 집이나, 세컨 홈을 구입할 경우에는 전혀 세금 혜택을 받을수 없다. Exchange로 야기될수 있는 세금에 대한 득을 보려면 다음의 다섯 가지를 염두에 두고 하여야 한다. 첫째,  현재의 건물 매매 Escrow가 끝나기 전에 Exchange를 한다고 서류에 명시해야 한다. 이것은 Title Company에서 대행한다. 둘째, 현재 건물이 팔리고 (Escrow가 완전히 마무리 된후) 나서 45일 안에 구입할 다른 건물(가지고 있었던 건물보다 더 비싼)을 찾아야 한다. 셋째, 납세자는 건물을 팔았다고 세금보고를 한후 180일을 초과하지 않는 범위에서 새(Exchange)건물 구입을 마치거나 혹은 파는 건물의 에스크로가 끝난지 180일 이내에 새(Exchange) 건물의 구입을 마친다. 넷째,  현재 건물의 판매에서 나온 총수입을 Exchange 건물에 투자해야 한다. 다섯째, Exchange 건물을 구입할 때 지난번 건물을 소유했을 때 가졌던 채무 액수보다 같거나 더 많은 채무액수를 가져야만 세금 지불 연기가 가능하다. 1031 Exchange는 투자를 장려하기 위해서 만들어졌다. 납세자는 투자로 절세할 수 있어 좋고, 국가는 투자로 고용을 창출할수 있어서 좋다.

*   이 글은 절대로 법적인 조언(Advice)이나 재정에 관한 조언이 아니며 단지 정보를 공유하는 목적으로 작성 되었음을 밝혀 드리며 조언이 필요하신 분은 변호사나 라이선스가 있는 분들에게 하시기를 바랍니다.