[칼럼] 부동산 공동 투자(TIC)시 유의할점

168

이상돈<트루노스 부동산 대표/시카고>

 

TIC 부동산 공동 투자가 주류 사회는 물론 한인 투자가들에게도 주목을 받고 있다. Tenancy in Common 또는 Tenant in Common이라고 부르는 TIC는 2명 이상이 부동산을 소유할 경우 흔히 사용되는 부동산의 소유 형태 또는 소유자를 일컫는다. TIC 부동산 투자는 파트너들의 소유 지분이 각각 다를 수 있으며 각자의 소유권은 분할 가능하므로 공동 소유자 각각은 다른 소유자의 동의 없이 자신의 소유권을 상속 또는 양도가 가능하나 부동산 전체에 대한 소유권은 양도할 수 없다. TIC 부동산 투자는 2002년부터 국세청으로부터 정식으로 세금 유예 혜택을 받으면서 부동산 뮤추얼펀드처럼 공동 투자 형태로 주목 받고 있다. TIC 부동산 투자는 최대 35명의 투자가들이 공동 소유로 소유주들의 투자액에 해당하는 이익금과 일정 비율의 지분을 갖는 투자 방식이다. 소규모의 투자자들에게 있어서는 개인적으로 기회가 닿을 수 없는 큰 규모의 투자 대상에 참가할 수 있고 같이 이득을 나눌 수 있다는 장점이 있어서 매력적이라 할 수 있다. TIC 부동산 투자의 단점은 매각이 수월하지 않고 경영에 참여하기 어렵다는 점이다. 공동 투자자의 개인이 매각을 원할 경우 소유주들이 모두 합의하거나 또는 자신이 소유하고 있는 지분만큼 매각이 가능하지만 조건에 합당하는 바이어를 찾기가 쉽지 않아 현금화 하는데 시간이 걸릴 수 있다. 공동 투자와 관련한 문제점들을 살펴보면 가장 큰 문제는 역시 투자 관리자와 소극적 투자자들 사이의 문제가 가장 크다 할 것이다. 관리자가 투자를 유인한 경우이고 주요 투자자들이 소극적 투자자라면, 소극적 투자자의 입장에서는 자신의 지분이 어떻게 시작하고 변경되는지를 정확히 확인하고 특히 관리자가 본인은 전혀 투자하지 않으면서 일정 지분을 원하는 지도 알아두는 것이 필요하다.  건물 운영에 참여하고 싶은 경우 일정 지분 이상을 소유하고 있는 자에 한하는 등 제한이 있기 때문에 운영 또한 관리 회사의 방식에 따라야 한다. 또한 관리 회사가 부동산 커미션도 받는지 관리비는 얼마나 청구하고 그 외 관리와 관련하여 얼마의 사례를 받게 되는지도 미리 아는 것이 중요하며, 특히 건물의 융자, 재 융자 또한 그와 관련한 보증의 경우에 책임 한계 등, 주로 관리 회사의 역할은 무한 책임 파트너가 맡게 되고 소극적 투자자들은 유한 책임 파트너로 남게 되는 것이 일반적이다. 재력 있는 사람이 결국에는 모든 책임을 지는 것으로 끝날 가능성이 많음으로 관리권을 타인에게 이양하는 것을 조심해야 한다. (847-361-0119)

*   이 글은 절대로 법적인 조언(Advice)이나 재정에 관한 조언이 아니며 단지 정보를 공유하는 목적으로 작성 되었음을 밝혀 드리며 조언이 필요하신 분은 변호사나 라이선스가 있는 분들에게 하시기를 바랍니다.