[칼럼] 상업용 부동산을 거래할때 사용되는 “Estoppel Certificate” 란?

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이상돈 트루노스부동산 대표/시카고

주택 매매는 일반적으로 크게 주거용 (Residential Property)과 상업용 (Commercial Property) 으로 구분 하여 거래한다. 매매 거래에 있어서 두 종류가 그렇게 큰 다른 점은 없다. 하지만 몇가지 알아야 할 사항이 있는데 그중에 하나가 “Estoppel Certificate”이다. Estoppel Certificate은 무엇을 뜻하며 왜 중요한 지에 대해서 알아보자.   이민 생활을 시작할때 대부분의 사람들은 임대 아파트를 거주지로 정한다. 집살돈이 많이 있던, 집살돈이 없던 일단 아파트에 거주지를 정하고 새 삶을 시작하고 다음에 단독주택을 구입한다. 이렇게 자리 잡으면 본격적인 경제 활동 에 들어서는데, 이때 가장 많은 관심도를 보이는게 있다. 바로 임대 아파트나 조그만 상가용 건물 구매에 관한 것이다. 임대 아파트나 상업용 건물 구매는 주택 구입과 판이하게 다르다. 주택은 주거를 목적으로 하는 반면 임대 아파트나 상가는 수입을 목적으로 한다. 때문에 월 임대료 (Rent) 수입이 얼마정도 되며 임대기간 (Lease Period)은 언제 까지 유효하게 작성 되었는지를 확인한다. 즉 입주자 기록 (Tenants Data)를 말하는데, 바로 이런 사항을 상세하게 정확히 정리하여 기록해 놓은 것을 ‘Estoppel Certificate”이라고 한다. “Estoppel”의 뜻은 “먼저 말한 주장에 대하여 나중에 상반되는 진술 불가”라는 뜻이다. 즉 언제 렌트가 시작되었고 매달 지불하는 임대료 (Lease Payment) 는 얼마고, 또 언제 임대 (Lease)가 끝나게 되는지 등등을 사실대로 정확하게 말해 주는 것이다. 이런 보장성 있는 서류인 “Estoppel Certificate”을 작성해 줌으로써 바이어 (구매자 당사자 와 융자를 내주는 은행포함) 들은 구매와 융자금 대출에 대한 조건을 결정하게 된다. Estoppel Certificate은 일관된 서류양식 (Standard Form)이 없다. 상황에 따라 다르게 만들어질수 있다. 대부분의 Estoppel Certificate는 최소한 다음 사항 들이 포함되어 있다. (1) Lease가 시작한 날과 끝나는 날. (2) Rent가 얼마며 Security Deposit은 얼마인가. (3) 현재 Rent를 잘 내고 있는가 혹은 늦게 내거나 현재 내지 않고 있는 유니트는 있는가. (4) 현 주인이 고쳐주어야 할 것과 고치지 않은 것은 무엇인가. (5) Lease연장된 사항은 없는가. (6) Lease 연장 옵션이 있는가 등이다. 바이어는 위의 사항들을 임대 아파트나 상업용 건물 구입시 요구할수 있는 권리가 있고 셀러는 바이어의 요구에 응해 줄 의무가 있다.  Estoppel Certificate작성은 시간이 많이 소유되고 작성이 어렵다. 하지만 바이어가 이런 것을 받아 놓고 구매에 임하면 나중에 셀러가 구매 조건에 대하여 다른 말을 하지 못한다.

*   이 글은 절대로 법적인 조언(Advice)이나 재정에 관한 조언이 아니며 단지 정보를 공유하는 목적으로 작성 되었음을 밝혀 드리며 조언이 필요하신 분은 변호사나 라이선스가 있는 분들에게 하시기를 바랍니다.