[칼럼] 주택 사고 팔때 주의사항

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이상돈(트루노스부동산 대표/시카고)

 

주택을 갖고 있다보면 고민할 일이 가끔 발생한다. 집을 파느냐 아니면 그냥 더 사느냐 등. 주택을 매매하는 것이 쉽지만은 않다. 우선 매매 하는 방법을 정하는 것도 쉽지 않다. 집주인이 직접 팔면 브로커에게 주는 커미션을 절약할수 있지만 모든 과정을 직접 해야 하기 때문에 여러가지 신경이 쓰이는게 아니다. 일단 에이전트에 매매를 맡기면 커미션이 나가는 대신 셀러가 신경써야 할일이 많지 않다.  에이전트에게 매매를 맡기기로 결정했다면 리스팅 동의서 (Listing Agreement)에 사인을 해야한다. 사인을 하기전에 다음 사항을 반드시 짚어보는 것이 좋다. 먼저 셀러는 어떤 종류의 리스팅에 서명을 할 것인지 결정 하여야 한다. 일반적으로 주택 매매는 독점 리스팅을 주는 경우가 대부분이다. 독점 리스팅은 한사람에게 모든것을 맡기기 때문에 에이전트 를 잘못 선정하면 시간 낭비를 하는 경우가 발생 할수도 있다. 부동산 거래에서 에이전트들이 가장 많이 사용되는 Multiple Listing Service (MLS) 를 확인한 보면 집이 매물에 나온지 8개월 이상 지났고 또한 매매 가격도 현재 시세와는 너무나 차이가 나게 나온 것을 확인할 수 있다. 부동산이 마켓에 오랫동안 나와 있는것은 그리좋은 현상은 아니다. 바이어들은 집을 찾을 때에 마켓에 오래 나와있는 집은 일단 의심을 하고 본다. 집의 가격이 현시세 보다 높다던지 아니면 집의 상태가 좋지 않다던지 꺼리게 되는 것이다.

 

(1)독점 매도권 리스팅 (Exclusive-right-to-sell listing) – 한 브로커가 단독으로 리스팅을 갖는 것으로 실제 매도를 성사시킨 사람이 누구인가에 관계 없이 부동산이 팔린 후 리스팅 에이전트는 커미션을 받을 권한이 있다.

(2)독점 리스팅 (Exclusive-agency listing) – 한 브로커가 단독으로 리스팅 권한을 갖으나 집주인도 리스팅 에이전트의 동의 없이 팔수 있는 권한이 있으며 주인이 집접 팔게 될 경우 주인은 커미션을 에이전트 에게 지급할 의무가 없다.

(3)오픈 리스팅 (Open listing) – 여러 브로커에게 오픈된 리스팅으로 주인도 브로커의 동의 없이 팔수 있는 권한이 있으며 실제 매도 계약을 성사시킨 브로커만이 커미션을 받을 권한이 있다.

(4)네트 리스팅 (Net listing) – 부동산 거래에서 매도인이 원하는 금액만 보장해 주면 그이상 얼마를 더 받든 차액은 리스팅 브로커가 갖을수 있도록 합의 하는 리스팅으로 위험한 리스팅이다. 왜냐하면 브로커가 장난을 칠수도 있다. 일부 주에서만 허락하고 있는 리스팅이다.

셀러와 에이전트가 리스팅 동의서를 작성할때 리스팅 기간을 기입하게 되는데 일반적으로 브로커들은 긴 시간을 요할 것이다. 반면 셀러는 짧은 기간을 주고 그안에 팔아 주기를 원한다. 통상적으로 60-90일 정도의 독점 매매를 주는 것이 일반적이다. 다만 에이전트를 잘 안다는 이유만으로 리스팅 기간을 오래주다가는 낭패를 볼수 있다. 리스팅 계약서에는 반드시 기간이 명시 되어야 하는데 리스팅에 만료 기간이 없는 리스팅 동의서는 무효다.  또한 커미션은 주택 매매에서 가장 분쟁이 빈번하게 발생하는 분야다. 따라서 문서화하는 것이 가장 필요하다. 커미션은 금액도 중요하지만 발생시기도 중요하다. 이는 리스팅 기간과도 관계가 있다. 일반적으로 커미션 지급은 매매의 모든 과정이 종결됐을때 지급한다.    

 *   이 글은 절대로 법적인 조언(Advice)이나 재정에 관한 조언이 아니며 단지 정보를 공유하는 목적으로 작성 되었음을 밝혀 드리며 조언이 필요하신 분은 변호사나 라이선스가 있는 분들에게 하시기를 바랍니다.  (이상돈 847-361-0119)