[행복한 다운싸이징] 집 값을 결정짓는 요인들

121

써니 김 iProperties부동산 대표

 

같은 크기의 비슷하게 생긴 집이 어떤 동네에서는 이십만불에 팔리기도 하고 어떤 동네에서는 백만불 넘어 팔리기도 합니다. 왜 그럴까요? 흔히들 부동산 가격의 요인을 이야기 할 때 로케이션! 로케이션! 로케이션! 이라고 합니다. 로케이션은 물론 가장 중요한 요인입니다. 뉴욕 맨하튼의 1000 스퀘어피트 콘도가 시카고 먼 외곽 신도시의 1000스퀘어피트 콘도가격과 같을 수 없습니다. 이는 모두 수요공급의 원칙에 따른 것입니다. 세계 금융의 중심인 맨하튼에는 시카고 외곽보다 훨씬  높은 비용을 지불하고라도 콘도를 구입하려는 잠재고객이 많기 때문입니다. 그러면 시카고 지역(시카고 및 인근 서버브) 내에서 로케이션이 좋다는 것은 무엇을 기준으로 할까요?

첫번째는 교통입니다. 시카고처럼 다운타운이 안전하며 모든 관공시설과 많은 회사들의 본사가 모여 있어 다운타운으로의 출퇴근이 많은 도시에서는 일반적으로 다운타운에로의 접근이 가깝고 용이한 지역을 교통이 좋다고 일컫습니다. 거리가 좀 떨어져 있더라도 하이웨이, 메트라 등에 쉽게 근접할 수 있으면 역시 교통이 좋다고들 합니다.

두번째는 학군입니다. 이는 다운타운 보다는 서버브에 더 적용됩니다. 학교에 다니는 자녀를 가진 부모들은 소속된 학군의 퍼블릭 스쿨 순위에 늘 신경씁니다. 자녀가 다니고 있는 학교의 교육방침과 스탠다드 및 일리노이 또는 미국 전체의 학생들과 비교할때 어느 정도의 수준인지는  매우 중요하지만 이 학군의 랭킹이 집 값이나 동네 이미지에 미치는 영향도 대단하기 때문입니다. 길만 하나 건너면 훨씬 집을 싸게 살 수 있는데도 비싼 값을 지불하고 원하는 학군내에 집을 사는 이유입니다. 이러한 학군적 요인은 시카고 다운타운이나 Lincoln Park, Lakeview  같은 시카고 인근 지역에는 그다지 중요하지 않으며 Evanston 같이 칼리지타운이라는 특수성이 있는 도시도 좀 예외입니다.

세번째, 이러한 로케이션적 요인과 더불어 다른 중요한 요인은 물론 집 그 자체의 밸류입니다. 많은 사람들이 당연히 새집 (newer construction)을 선호합니다. 집이 얼마나 오래 되었는지, 대지의 크기가 얼마이고 또 그 지역의 기준에 맞는지, 집의 크기는 어느 정도인지, 집 내부의 구조는 어떠한지, 리모델링은 얼마나 되었는지 등등입니다. 같은 동네, 같은 학군에 비슷한 크기의 집이라도 새집이면 집 값이 더 비싸거나 같은 연도수의 같은크기의 집이라도 리모델링이 잘 되어 있으면 당연히 더 비쌉니다.

이 세가지 요인은 일반적인 것들로서 복합적으로 작용합니다. 다운타운 처럼 학군요인이 별로 중요하지 않은 지역도 있고 한인들이 많이 살고 있는 서브버의 많은 지역처럼 세가지 요인이 동일하게 적용되기도 합니다. 이 세가지의 일반적인 요인외에 지역의 특성에 따른 특별 요인들도 있습니다. 미시간 호수를 끼고 있는 시카고에서는 일반적으로 호수에 가까울수록 비싼 경향이 있습니다. 그러한 곳에 저택들이 몰려 있어 소위 말하는 부촌을 형성하고 스스로 프리미엄을 높이기도 합니다. 호수의 전망이 보장되어 있다거나 특히 프리이빗 비치를 끼고 있다면 그 가격은 천정부지입니다. 또 어떤 동네에서는 특별히 인기있는 서브디비전이 형성되어 주변의 다른 서브디비전보다 높은 가격을 형성하기도 합니다. 일반적으로 도시내에 있는 대학가는 인구밀도가 높고 문화시설이 함께 발달되어 인근의 다른곳보다 조금 더 가격대가 높게 형성되기도 합니다. 시카고 다운타운 및 업타운이라 불리는 인근 지역에서는  상가, 식당, 주점, 문화시설 등 편의시설에 따라 특히 선호되는 마이크로 마켓들이 형성되기도 하고 특별한 랜드마크 빌딩 주위로 새로운 주택가가 형성되기도 합니다. 큰길가의 집들, 기차길에 가까운 집들, power line에 가까운 집들은 일반적으로 집 값에 마이너스 영향을 주지만 메트라나 CTA 역에 걸어갈수 있는 로케이션이어서 기차길에 가까운 곳은 오히려 편리한 교통으로 간주되어 플러스 요인이 되기도 합니다. 이 모든 요인중 로케이션, 학군, 땅의 크기, 집의크기, 연도수, 서브디비젼 등은 절대로 내가 바꿀수 없는 요인들입니다. 따라서 살고계신 집의 가치를 상승시켜서 주변의 집들보다 좋은 가격에 빨리 팔고 싶다면 집을 단장하고 꾸며서 구매욕구를 불러 일으키게 하는 방법밖에는 없습니다.(문의: 847-372-3347, [email protected])