배겸 변호사/법무법인 시선 대표
미국 부동산법 중에서 우리들의 일상 생활에 가장 밀접하게 관련해 있지만 가장 알려지지 않은 법 중 하나가 바로 임대 계약 보증금 반환 법률이 아닐까 한다. 우리는 일생 동안 집주인으로 혹은 세입자로 살아가면서 임대 계약 보증금 (Security Deposit)에 관한 사소한 고민 또는 불미스런 마찰을 한번쯤은 겪어 봤을 것이다. 하지만, 일반인들도 보증금에 관한 간단한 법률 지식만으로 이러한 분쟁을 미연에 방지하거나 손쉽게 해결할 수 있다. 참고로, 보증금 반환에 관한 법률은 일리노이 주법이 우선이지만, 이와 별개로 각 도시와 카운티역시 일리노이 주법을 바탕으로 자신들만의 규정을 따로 두고 있다. 일리노이 주 임대 계약 보증금 반환 법 (Illinois Security Deposit Return Act)은 한 건물에 5개 이상의 유닛을 소유하고 있는 건물주에게 적용된다. 따라서, 만약 한 건물에 유닛이 5개 미만일 경우에는, 일리노이 주법이 아닌 해당 도시나 카운티의 지역 규정을 참조하면 된다.
우선 일리노이 주법에 의거하면, 건물주가 받아야 하는 보증금 액수는 사실상 제한이 없다. 다만 관례적으로 건물주는 세입자 임대료의 한달 내지는 두달치로 보증금 액수를 책정한다. 또한, 건물주가 보증금을 어디에 어떻게 보관하는 지에 관해서도 별도의 규정이 없다. 하지만, 만약 건물주가 25개 이상의 유닛을 소유하고 있고, 보증금을 6개월 이상 보관하는 경우 (즉, 임대 계약이 6개월 이상 지속되는 경우)라면, 건물주는 반드시 보증금을 이자가 발생하는 계좌에 보관해야 하고, 매년 발생한 이자를 세입자에게 지급해야 한다. 건물주가 건물을 새로운 바이어에게 매각할 경우에도, 보증금과 축적된 이자가 전부 바이어에게 양도되어야 하고, 보증금을 받은 후 21일 이내에 새 건물주는 세입자에게 보증금 양도에 관해 공지를 해야할 의무가 있다. 만약, 세입자가 임대 계약 사항을 준수하지 않은 상태라면, 이자 지급은 안해도 무방하다. 세입자가 임대 계약을 끝내고 보증금 반환을 요구할 때, 건물주는 다음과 같은 규정을 준수해야 한다. 일리노이 주법의 가장 기본적인 규정으로, 건물주는 세입자가 임대장소를 비운 날짜로부터 45일 이내에 보증금을 반환해야 할 의무가 있다. 만약 임대장소가 세입자에 의해 일부 파손되었거나, 임대장소가 지나치게 더럽혀져 추가적인 청소가 불가피하거나, 세입자에 의해 밀린 전기 가스 등의 유틸리티 비용을 대신 지급해야 하거나, 마지막 임대료를 일부 못받은 경우, 건물주는 보증금으로 이를 해결할 수 있는 권리가 있다.
위와 같은 경우, 건물주는 세입자가 임대장소를 비운 날짜로부터 30일 이내에 이러한 예상 내역을 첨부하여 보증금의 일부 혹은 전액이 어떻게 사용될 것인지를 세입자에게 서면으로 통보해야 한다. 또한, 그로부터 30일 이내에 수리 및 청소 명목으로 실제 지급된 영수증을 제공해야 한다. 만약 건물주가 이러한 규정을 어기고 보증금 반환을 하지 않을 경우, 세입자는 보증금의 두배에 해당하는 액수와 이로 인해 발생한 법원 및 변호사 비용을 건물주에게 받을 권리가 있다. 일반적으로, 임대 계약이 끝났을 때 임대장소의 상태가 최초 입주 당시의 상태에 비해 ‘일반적인 마모와 훼손 (Ordinary Wear and Tear)’ 이상으로 파손되었을 경우, 건물주는 세입자의 보증금을 이용하여 임대장소를 수리하거나 청소할 권리가 있다. ‘일반적인 마모와 훼손’의 정의는 법적으로 규정된 바가 없고 각각의 상황에 따라 다르게 판단한다. 따라서, 다음 법률 칼럼에서 대표적인 몇가지 예시를 통해 ‘일반적인 마모와 훼손’에 관해 설명하도록 한다.
