[법률칼럼] “세입자를 강제로 내보낼 수 있나요?”

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배겸 변호사/법무법인 시선 대표

 

경기 불황과 더불어 주택 가격의 거품이 빠졌을 때 많은 투자자들이 부동산 구입과 매각을 통하여 단기 차익을 얻는 호황을 누렸었다. 이들 중에는 장기 투자의 명목으로 주택을 임대하여 정기 임대료로 수익을 창출하기도 한다. 하지만, 경기가 호전되지 않아 주택가격이 계속 최저점에 머물고 더불어 세입자가 임대료를 내지 않으면 그 손해는 고스란히 부동산 소유주들의 몫이 된다. 만약 세입자가 정해진 기간에 임대료를 내지 못할 경우, 부동산 소유주는 세입자와 평화적인 방법으로 이를 해결하는 것이 우선이다. 시간과 비용을 절감할 수 있는 가장 좋은 방법이기 때문이다. 하지만, 마땅한 합의점을 찾지 못하고 부득이하게 세입자를 내보내야할 경우에는 반드시 정해진 법규에 따라 세입자 퇴거를 진행해야 한다. 그렇지 않을 경우 오히려 부동산 소유주가 세입자에게 금전적 보상을 해야하는 엉뚱한 결과를 초래하기도 한다.

우선 명심할 사항은, 법원을 통하지 않은 강제 퇴거는 불법이다. 예를 들어, 건물주가 전기, 가스 등의 유틸리티 공급을 중단한다던지, 세입자 가구나 물건을 강제 철거한다던지, 혹은 자물쇠를 채우거나 열쇠를 바꾸는 등의 행위는 엄연한 불법 행위이다. 법적인 강제 퇴거의 가장 첫번째 절차는 세입자에게 퇴거 통지서를 전달하는 것이다. 정기 임대차 계약이 만료된 경우에는 별도의 계약해지 통지 없이 강제 퇴거가 가능하지만, 계약 기간이 남아있는 상태에서의 강제 퇴거는 반드시 통지서 전달이 법적으로 요구된다. 법적으로 요구되는 퇴거 통지서는 각각 5일, 10일 그리고 30일 통지서로 나뉜다.

먼저 5일 통지서는 세입자가 임대료를 지불하지 않을 경우 건물주가 전달해야하는 통지서다. 이 통지서를 받은 세입자는 5일 이내에 밀린 임대료 전부를 지불하거나 건물주와 지불 액수를 합의해야한다. 5일이 지나도 임대료가 지불되지 않으면, 건물주는 강제 퇴거 소송을 시작할 권리를 갖는다. 임대료를 제외한 다른 모든 계약 위반은 10일 통지서를 요구한다. 즉, 세입자가 계약서에 나와있는 의무를 이행하지 않았을 경우, 건물주는 세입자에게 10일 통지서를 전달하고, 세입자는 그 위반 사항을 10일 이내에 해결해야 한다. 10일 이내에 세입자가 이를 해결되지 않는다면, 건물주는 마찬가지로 강제 퇴거 소송을 시작할 수 있다. 마지막으로 30일 통지서는 한달 단위의 기간제 임대차 계약을 종료하거나 구두 임대 계약을 종료할 경우 요구된다.

이러한 퇴거 통지서는 세입자 혹은 그 장소에 거주하는 13세 이상의 사람에게 직접 전달하거나, 등기 우편을 통하여 전달하는 것이 원칙이다. 다만, 특정한 경우 그 장소에 통지서를 부착하거나 놔두고 올 수도 있다. 각각의 통지서 기간 동안 세입자가 위반 사항을 해결하지 못하여 일단 강제 퇴거 소송이 시작되면 세입자는 반드시 법원에 출석하여야 하며, 건물주 주장에 대하여 항변할 권리를 갖는다. 각각의 소송 내용에 따라 항변할 수 있는 근거는 다양하지만, 세입자의 대표적인 항변 근거로는 통지서 미전달, 임대료 완납, 위반 사항 해결, 거주성 보장 (Warranty of Habitability) 침해, 보복성 퇴거, 건물주의 차별 조치 등이 있을 수 있다.