[법률칼럼] “유한책임회사와 동종 자산 교환”

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배겸 변호사(법무법인 시선/시카고)

1977년 이후 오랫동안 유한책임회사(Limited Liability Company)라는 형태의 법인체 설립이 부동산 투자 목적으로 큰 인기를 끌어왔다. 부동산의 종류와 투자 목적에 따라 상이하지만, 유한책임회사를 통해 부동산을 소유하는 것이 개인 명의 소유에 비해 어떠한 장점이 있을까.

첫째, 유한책임회사의 가장 큰 장점은 개인자산 보호에 있다. 유한책임이라는 말 자체에 내포되어 있듯, 부동산을 유한책임회사의 형태로 소유하면 무한한 개인 책임에서 벗어날 수 있다. 예를들어, 소유하고 있는 건물의 세입자가 큰 상해를 입거나 물질적 피해를 입었다고 가정하자. 그 건물이 개인 소유라면, 건물주는 본인 개인 재산을 사용하여 피해보상액수를 지불해야한다. 하지만 그 건물이 유한책임회사 소유라면, 피해보상액수가 아무리 크더라도 유한책임회사 자산을 초과하는 액수에 대해서는 개인이 책임질 필요가 없다.

둘째, 유한책임회사는 일반 법인회사와 달리 이중과세가 없다. 일반 법인회사는 부동산을 통해 얻은 소득에 회사 차원에서 세금을 먼저 내고 회사 주주로서 거둬들이는 개인소득에 또한번 세금을 내도록 되어있지만, 유한책임회사는 그 회사 소득이 모두 개인 소득으로 간주되어 이중 과세를 면할 수 있다.

셋째, 부동산 소유권 이전이 자유롭다. 부동산이 개인 소유로 되어있으면 명의 변경 시 반드시 양도증서를 등기해야하는 번거로움이 있다. 하지만, 유한책임회사 소유로 되어있는 부동산의 경우, 간단한 회사 지분 변경만으로도 부동산 소유권 이전이 가능하다.

참고로, 유한책임회사 소유의 상업용 부동산을 매각할 때 발생하는 양도소득세를 피해갈 수 있는 방법도 있다. 대표적으로 동종자산교환(1031 Exchange)라는 제도가 있다. 상업용 부동산을 매각하여 얻은 소득으로 같은 종류의 부동산을 일정 기간 내에 구입했을 때, 매각시 발생했던 양도소득에 대한 세금을 연장해주는 세법 규정이 바로 동종자산교환의 핵심이다. 이 규정을 잘 이용하면 부동산 투자로 인해 발생하는 소득세를 합법적으로 피할 수 있다. 동종자산교환을 하기 위해서는 다음과 같은 조건을 준수해야 한다.

첫째, 매각하는 부동산과 새로 매입하는 부동산이 ‘같은 종류’여야 한다. 이때 ‘같은 종류’의 정의는 매우 포괄적이라고 보면 된다. 미국 내에 위치한 투자용 부동산들간의 교환 거래라면 이 조건을 쉽게 만족시킬 수 있다. 단, 해외에 위치한 부동산은 자격이 되지 않는다.

둘째, 부동산을 매매 교환할 때 셀러와 바이어가 동일인이어야 한다. 즉, 부동산을 매각한 사람 본인이 반드시 다음 부동산을 구입해야한다. 한사람이 지분 100%를 모두 소유하고 있는 유한책임회사(LLC)의 경우, 그 유한책임회사는 지분소유자와 동일인으로 취급될 수 있다. 동종자산교환의 경우, 중개인(Intermediary)이 선정되어 이 중개인이 계약 당사자가 되어 부동산 거래를 진행한다.

셋째, 동종자산교환에서 가장 명심해야 할 사항은 바로 시간이다. 부동산을 매각하고나서 45일 이내에 반드시 새로 구입할 부동산 리스트를 중개인에게 제출해야한다. 기본적으로, 리스트에는 부동산을 총 3개까지 기재할 수 있다. 다만, 리스트에 기재된 모든 부동산들의 총 가치가 매각했던 부동산 가격의 200%가 넘지않는 한도 내에서는 3개 이상의 부동산도 기재할 수 있다.

마지막으로, 부동산을 매각하고나서 180일 이내에 리스트에 기재되었던 새로운 부동산들 중 하나 또는 그 이상을 구입해야한다. 이때 주의할 사항은, 새로 매입하는 부동산의 가격이 매각하는 기존 부동산의 가격보다 낮아서 추가로 현금이나 다른 종류의 자산을 셀러로부터 받았을 경우, 그 액수에 대해서는 소득세가 부과된다. 하지만, 부동산 거래 전에 셀러가 그 시가 차액만큼 해당 부동산을 실제로 수리하거나 개량한 후 가치가 향상된 부동산을 교환한다면 추가 소득세를 피할 수 있다.