이상돈 트루노스 부동산 대표
오늘은 사업체의 매매시 주의해야할 사항에 대해서 알아보기로 한다.
첫째, 왜 팔려고 하는지를 분석하여야 한다. 건강이 안 좋아서 또는 사업을 더 크게 확장하려고, 나이가 들어서 은퇴하려고, 또는 타주의 이전등의 이유를 가장 많이 들고 있으므로 반드시 위의 사항에 주의를 요해야한다. 둘째, 현재 영업에서의 매상의 확인 또는 임대 조건등을 면밀히 분석하여야 한다. 셋째, Seller가 요구한 가격과 매상의 진폭및 시장가격. Seller의 요구가격이 일단 시장 가격 보다도 터무니없이 쌀때는 그 원인을 조사하고 매상과 이윤의 관계를 조사 하여야 한다. 그리고 Seller의 영업 경력및 그에 따른 수완등을 알아야 한다. Business의 매매는 부동산의 유형의 재산과 달리 무형의 재산을 산다는 것을 잊지 말아야 한다. 만약 손실이 일어날 경우 부동산은 최소한의 가치가 남게 되지만 Business는 아무것도 남지 않게 된다는 것을 명심 하여야 한다. 넷째, Seller의 입장으로 돌아가 역으로 생각해 보아라. 다섯째, 주위의 상황을 검토한다. 동일 업종의 분포및 주위 인근의 가능 고객의 수, 또는 Building 내의 Gift Shop이나 Sandwiches Shop의경우, Building의 Rent현황및 그 빌딩 입주자의 사업 종류 등을 파악해야한다. 여섯째, 주인이 바뀜으로 해서 일어날수 있는 모든 가능성을 먼저 생각해야한다. 매상의 정확한 판단은 몰려온 손님의 숫자로만 판단하지말고 반드시 경험에 의한 판단을 하여야 한다. Sandwiches Shop 의 경우 가장 정확한 판단은 빵의 소비량이므로 손님의 수에 근거 하지 말고 각종 재료의 매입, 또 종업원의 숫자 이상 정확한 매상액을 판단하는 것이 없다. 종업원이 많을 경우 그만큼의 매상의 기준이 된다. 그리고 좋은 시설이 반드시 많은 매상을 가져다 주지는 않지만, 그 시설에 따라 종업원의 인원이 결정되므로 그 시설과의 관계를 살펴보아야 한다. 그리고 간단이 보이는 집기까지 무심히 보아서는 않된다. Check Book을 확인할수가 있다면 더할나위 없지만 그 가게에서 사용하고 있는 집기를 보면 그 주인의 능력이나 성격까지 알수가 있으며 하찮은 빈병의 상표, 날짜는 그 용도를 추적할수 있는 근거가 되므로 유심히 관찰하여야 한다. 그리고 이와같은 자료를 배경으로 하여 반드시 그와 비슷한 다른가게를 선택하여 상이점과 유사점을 찿아내면서 검토해보면 잘 알수 있을 것이다. 일곱째, 계산기에 의하여 매상액을 찍는경우 그사용하는 Tape의 수량을 계산하여 보아라. 그 Roll의 수량은 곧바로 매상의 근거이며 정확한 매상이다. 그내용상의 숫자는 차이가 있을지는 모르지만 그 전체의 사용Roll만은 정확한 매상의 지표이다. 여덟째, 가게를 팔려는 주인이 제시한 매상액은 사람의 심리상 원래 가격보다 웃도는 가격으로 제시하기 때문에 가게주인과 자주 이야기하여 제시한 가격에 모순점이 없는가를 따져 본다. 그리고 매입 의사를 표시하지 말고 접촉을 가진다. 매입의사 표시를 하지 않고 접촉이 이루어진 경우와 매입 의사를 밝힌 경우는 가게 주인의 태도가 완연히 다르게 된다. 마지막으로 아홉째, Broker를 선택할때 그의 경험을 조사하여야 한다. 어떤 Broker이든지 모든 사업체 매매를 중개하지만 Broker나름대로 그사업에 경험이 있는 Broker는 가장 이상적인 Business로 그사업을 충분이 알고 이를 분석하여 도움을 줄수 있기 때문에 업종에 따라 전문 Broker를 찾아야 한다.
* 이 글은 절대로 법적인 조언(Advice)이나 재정에 관한 조언이 아니며 단지 정보를 공유하는 목적으로 작성 되었음을 밝혀 드리며 조언이 필요하신 분은 변호사나 라이선스가 있는 분들에게 하시기를 바랍니다.
