[칼럼] 상업용 아파트 구입시 먼저 고려해야 할 사항

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트루노스 부동산 대표 이 상돈

한인 동포들의 재정능력이 높아지면서 투자대상 으로 상업용 아파트를 매입하려는 사람들이 많아지고 있다. 셀러나 주변 사람들의 말만 듣고 투자 대상을 골랐다간 더 큰 낭패를 볼수있다. 따라서 최소한 다음과 같은 6가지 사항을 점검한 뒤에 투자 결정을 한다면 좋은 투자 성과를 기대할 수 있을 것이다. 첫째, 아파트는 건축 년도수가 짧을수록 좋다. 그만큼 가치를 하기 때문이다. 일단 건물을 구입하기로 정했으면 건물의 시가를 알아본다. 우선 쉽게 알아볼수 있는 방법은 건물의 총 연 임대 수입에 8배 정도의 값을 곱하라. 이가격이 건물의 대략 적정가라 할수 있다. 연간 건물에서 10만불 정도 수입이 있다면 건물 가격은 약 80만달러가 된다. 둘째, 위치(Location)를 고려하라. 부동산에서 제일 중요하게 보는 것은 위치이다. 동네가 안전한가, 교통이 편리한가, 학군이 좋고 학교가 가까운가, 쇼핑 센터가 근처에 있나, 도서관이 가까이 있나, 공원이 가까이 있나를 알아본다. 이러한 것들의 요소가 양호해야 입주자가 많이 몰려 온다. 셋째, 어떤 구조의 건물인지 알아보고 주차장이 잘 갖추어 졌나를 알아본다. 유닛의 구조는 방과 화장실이 몇개짜리 인지를 보고, 또 방의 크기가 어떠한지 알아본다. 주차장이 없어 자동차를 길거리에다 주차하게되면 입주를 꺼린다. 때문에 충분한 주차장이 잘 갖춰진 것인가를 알아보는 것도 필수적이다. 넷째, 입주인의 수준과 어떤 입주 조건으로 사는지 알아보라. 임대인 들이 임대료를 내지않으면 건물주는 어려움을 겪는다. 때문에 건물에 못지않게 중요한 것이 임대인 (Tenant)이다. 임대인에 대한 정보는 집세 장부를 검토하여 잘 알아볼 수 있다. 지난 3개월 이상의 기록을 검토하라. 적잖은 사람들이 렌트비를 연체한 것이 나타나면 그 아파트는 구매 대상에서 제외시켜라. 또 임대인들의 아파트 계약서도 검토 하여야 한다. 이 계약서는 임대인이 어떤 조건으로 언제까지 아파트에 살수 있는지 명시되어 있어 내보낼 사람과 다시 재계약 할사람에 대한 준비를 할수 있다. 다섯째, 구매하고자 하는 아파트의 자금 지출도 확인 해야한다. 일년간의 수입과 지출을 확인하면 된다. 아무리 임대 수입이 좋다 하여도 건물에 들어가는 관리 비용이 많이 들어가면 수익성이 떨어진다. 자금의 흐름은 셀러에게 물어봐서 알수있다.  지난 3년간의 수입과 지출에 대한 명세서를 요구하여 알아보면 더 좋다. 여섯째, 융자조건을 알아보라. 아파트 융자는 대부분 30% 이상 다운 페이먼트를 요구한다. 실제 수입이 모기지 페이먼트 보다 많이 나올 정도의 다운 페이먼트를 하는 것이 좋다.  그렇지 않으면 투자할 가치가 별로없다. 융자는 30년 상환 프레임에 10년 고정 (30/10), 7년 고정, 5년 고정, 3년 고정, 변동 프로 그램을 이용할수 있다. 이자율은 주택 융자보다 약간 높다. 아파트 융자는 개인 주택 융자와 달리 아파트에서 나오는 실제 수입이 융자의 관건이 된다. 물론 신청인의 크레딧과 수입도 중요하게본다. 아파트 관리를 잘하면 수익성이 높아지고 좋은 가격으로 매매 할수도 있다.

 

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