이상돈 트루노스부동산 대표/시카고
최근 모기지 이자율이 최저점에서 조금씩 상승하게 된 것은 다름 아니라 미국의 경제 상황이 전반적으로 좋아지고 있는 것으로 나타나고 있기 때문이다. 모기지 이자율을 움직이는 요인은 공급, 수요, 자본 시장 내에서 경쟁, 인플레이션, 경제상황 그리고 이에 대한 예상과 기대등이다. 은행간의 이자금리는 천차만별이다. 어떤 은행의 금리가 정말 싼 것인지 잘 알수 없다. 융자에 있어서 가장 먼저 보아야 할 것은 연금리 “APR”이다. APR은 Annual Percentage Rate의 약자며 “연금리율”을 말한다. APR은 실제 이자 비용을 보여주기 위해서 만들어진 것으로써, 은행이 낮은 이자율로 손님을 유혹하고 다른 부대 비용은 턱 없이 높게 부과하여 폭리를 취하는 부당 행위를 막기 위해서 만들어진 “폭리규제법” 이자율이다. 그러나 APR”연리율”이 낮다고 다 좋은것은 아니다. 각 은행마다 APR을 계산하는 방법이 달라서다. 때문에 좋은 조건의 금리를 비교하려면 융자에 있어서 예상되어지는 총 경비 (Good Faith Estimate)를 APR과 함께 비교해 보아야 어떤 은행의 금리가 가장 저렴한가를 알 수 있다. APR은 어떻게 계산되어지나? APR을 계산할 때 포함되어지는 항목은 다음과 같다. (1) Point (브로커 커미션-Loan Fee) (2) Pre-Paid Interest (융자가 나온 날 부터 그 달 말까지의 총이자) (3) Loan-Processing Fee (융자 서류 진행 비용) (4) Underwriting Fee (서류 심사 내용) (5) Document-Preparation Fee (최종 융자 서류를 준비하는 비용) (6) Private Mortgage Insurance (20% 이하 Down Payment 할 때만 적용) (7) Appraisal Fee (주택 감정 비용) APR을 계산할 때 일반적으로 들어가지 않는 사항은 다음과 같다. (1) Title Insurance (집문서 보험료) (2) Escrow Fee (에스크로 비용) (3) Attorney’s Fee (변호사비) (4) Notary Fee (공증비용) (5) Home Inspection Fee (주택검사비) (6) Recording Fee (등기비용) (7) Transfer Fee (양도비용) 등등이다. APR을 계산하는 방식은 융자금의 금액을 일정한 시기에 한번에 다 갚는 일시불 (single-payment) 방식과, 융자 원금과 이자를 다달이 상환하는 분할 (Installment) 방식이 있다. 일반적으로 보통 APR과 실제 이자율은 일치하지 않는다. 실제 이자보다 0.25-0.5% APR이 높다. 융자시 비용이 (Closing Cost) 많이 들어가면 갈수록 실제 이자에 비해 APR이 높다. 모기지에서 APR은 총융자 금액이 비용을 포함한 것으로 전제하고 계산하기 때문이다. 예를 들면 $100,000달러 융자시 비용이 $5,000달러 든다면 APR은 $95,000달러를 갖고 계산 되므로 실제 이자율보다 더 높게 나오는 것이다. 소비자는 은행이 제시하는 저렴한 APR과 Good Faith Estimate (예산 융자 경비)를 같이 받아보고 비교 검토한 후 융자받을 은행을 선택하면 비교적 저렴한 금리의 주택 융자를 받을 수 있다.
* 이 글은 절대로 법적인 조언(Advice)이나 재정에 관한 조언이 아니며 단지 정보를 공유하는 목적으로 작성 되었음을 밝혀 드리며 조언이 필요하신 분은 변호사나 라이선스가 있는 분들에게 하시기를 바랍니다.
