이상돈 트루노스 부동산 대표
만일 주택 융자금 상환금액과 상환기간을 줄일 수 있다면 얼마나 좋겠는가. 현재의 낮은 금리를 적용하는 통상적 재융자 방법을 떠나 주택 융자금에 대한 이자 금액과 상환기간을 많이 줄이는 방법을 알아본다. 주택 융자금을 크게 줄이는 방법은 조기상환을 통해서 가능하다. 조기상환은 크게 두 가지의 방법이 있는데, 첫째, 현재 매달 지급하는 월 페이먼트에 추가로 페이먼트를 올려서 보내는 방법이 있고 둘째, Bi-Weekly 즉 격주 페이먼트로 하는 방법이 있다. 이 두가지 모두 원금 융자 금액 상환을 짧은 시일 내로 줄여 거기에 따른 복리 이자액을 현저히 낮추는 방법인데, Bi-Weekly의 개념과 장점에 대하여 설명한다. 격주 페이먼트에 앞서 우선 약간 월 페이먼트 액수 증가를 통한 조기 상환 방법을 알아본다. 현재 상환하고 있는 월 페이먼트 모기지 금액에 $200달러를 더 지급하여 상환기간과 이자를 현저히 줄일수 있다. $200,000달러의 융자금액을 7% 이자율 30년 고정금리로 융자를 받았다 하자 이 경우 매월 $1,330 달러의 페이먼트를 지급해야 한다. 30년간 총 $479,017달러가 지급된다 (1,330.60 X 360개월 = $479,017). 이 금액에서 원금 $200,000달러를 빼면 이자금액만 약 $279,017달러가 지급된다. 월 페이먼트 금액에 $200달러씩 더 내면 매달 $1,530달러 정도 지급되는데, 융자금 상환기간이 30년에서 20년으로 단축되므로 이자금액도 $101,011달러 적게 낸다. 작은 콘도 한 개를 더 구입할 수 있는 금액의 절약이다. Bi-Weekly페이먼트는 월 페이먼트 프로그램과 융자금 상환 방법이 다르다. 격주 프로그램은 매 2주일 간격으로 주택상환금을 지급하는데, 페이먼트를 일 년에 26회의 페이먼트를 내기 때문에 조기 상환이 가능하다 (일 년 52주 / 2 = 26주). 다시 말하면 일 년에 13번의 월 (Monthly) 페이먼트를 내는 것과 같다. 이렇게 하면 원금을 빨리 줄이고, 또 거기에 대한 이자 금액이 더 빨리 줄어들기 때문에 조기상환의 효과가 나타난다.
Bi-Weekly 페이먼트에 대하여 더 쉽게 설명한다. Bi-Weekly페이먼트는 앞서 설명한 월 페이먼트 프로그램의 본래 매달 지급금액에 더 많은 액수를 추가한 것이다. 예를 들어 Monthly Payment Program으로 $200,000달러를 연 7% 30년 고정 이자율로 융자금을 받았을 때 매달 $1,330달러를 상환지급 금액으로 내야 한다. 이 경우 연간 $1,330달러를 12번으로 지급하는데, 13개월로 늘었으니 1개월치의 월 페이먼트 금액 $1,330달러를 다시 12로 나누면 월 $110달러를 더 낸다는 말과 같다 ($1,330.61 / 12개월 = $110.88) 다시 말해서 매달 은행에 지급하는 $1,330달러에 $110달러를 보태어 매월 $1,441달러를 연간 12번 지급하는 것이다. 이렇게 하면 모기지 상환기간은 6년 14주 줄어들고, 이자금액은 $68,928달러가 절약되어 조기상환 된다. 상환기간은 약 6~9년이 단축되어 실보다 득이 많음이 명백하게 나타난다.
* 이 글은 절대로 법적인 조언(Advice)이나 재정에 관한 조언이 아니며 단지 정보를 공유하는 목적으로 작성 되었음을 밝혀 드리며 조언이 필요하신 분은 변호사나 라이선스가 있는 분들에게 하시기를 바랍니다.
트루노스 부동산 대표 이 상돈 847-361-0119
