[칼럼] 주택 차압기록은 크레딧에 치명적이다

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트루노스 부동산 대표 이 상돈 847-361-0119

주택 차압 기록은 크레딧에 있어 치명적이다. 모기지 렌더들은 가능한한 융자를 유지함으로써 페이먼트를 받는 방법을 모색하기 때문에 적극적인 자세로 렌더와 협의에 나선다면 차압을 피할수 있다. 차압 이전까지 모기지 페이먼트의 연체기록은 경제 사정의 악화 등으로 변명의 여지가 있지만 차압까지 갔다는 기록은 은행 입장에서 볼 때 돈을 빌려간 사람이 상환에 대해 적극적이지 못한 태만한 자세를 보인 것으로 간주되기 때문에 크레딧 기록에 있어서는 치명적이다. 차압예방 요령에 대하여 몇가지 알아보기로 한다. 페이먼트를 못할것 같으면 망설이지 말고 바로 모기지 회사와 연락을 취해 협의에 들어가는 것이 차압을 막을수 있는 가장 좋은 방법이다. 은행은 주택을 차압을 통하여 매각하는 것 보다는 가능한한 융자를 유지함으로써 페이먼트를 받는 방법을 모색하기 때문에 적극적인 자세로 은행과 협의에 나선다면 차압을 피할수 있다. 모기지 회사와 페이먼트 조정을 통해 매월 일정액 적게 모기지 페이먼트를 할수 있다. 또한 이 조정을 통해 모기지 페이먼트를 몇달간 하지 않았다가 밀린 모기지 페이먼트 총 액수를 정한 시일에 갚을 수도 있다. 페이먼트가 밀렸을 경우 리페이먼트 플랜 조정을 통해 모기지 페이먼트의 부담을 줄일 수 있다. 일정 기간후 경제 사정이 좋아지면 월모기지 페이먼트와 함께 갚아 나갈수 있다. 재융자를 하거나 융자 프로그램을 새롭게 짜서 재정상태에 맞게 월 페이먼트 액수를 줄이는 방법이다. 융자 기간을 연장시킴으로써 페이먼트 액수를 줄여줄 수 있다. 만약 주택 소유주가 적어도 4개월 이상 12개월 이하로 페이먼트를 내지 못했고 차압절차에 들어가지 않았으며 모기지 페이먼트를 다시 하기 시작했을 경우 모기지 회사의 동의하에 주택 도시 개발국으로부터 이자없이 융자를 받아 모기지 회사에 융자액을 갚을수 있다. 이때 주택도시개발국에서 융자액을 지불하는대신 주택 소유주로부터 약속어음를 받아 약속어음의 융자액을 상환할 때까지는 주택에 담보권이 설정되는 것이다. 차압에 들어가기전 매각을 통해 융자액을 상환하는 방법으로 숏세일로 잘 알려져 있으며 주택경기가 하락할때 주로 사용하는 방법이다. 모기지 페이먼트 연체는 적어도 2개월이상 됐어야 하며 주택 매각은 모기지 회사와의 협상에 따라 다르지만 일반적으로 3~5개월 사이에 이뤄져야한다. 집값이 큰폭으로 떨어져 주택을 매각 한다해도 매각금액이 현재 남아 있는 융자 액수에 못 미치는 경우 신속하게 은행과 합의하에 주택을 매각하여 융자에 대한 채무관계를 끝내는 것이다. 현재의 상태에서 주택을 감정했을 경우 감정 값이 적어도 현재 융자 상환액의 70%가 나와야 하며 매매 값은 감정 값의 95%가 되어야 모기지 회사와  협상이 가능하다.

 

*   이 글은 절대로 법적인 조언(Advice)이나 재정에 관한 조언이 아니며 단지 정보를 공유하는 목적으로 작성 되었음을 밝혀 드리며 조언이 필요하신 분은 변호사나 라이선스가 있는 분들에게 하시기를 바랍니다.