▶WINTV 핫이슈 ‘생방송 시카고 지금’ 드폴대 이진만 교수
▶쿡카운티 재산세 혼란, 부동산 불균형 경고
7월 31일 방송된 WIN TV ‘생방송 시카고 지금’에는 드폴대학교 경제학과 이진만 교수가 출연해, 현재 미국과 시카고 지역 부동산 시장의 현황과 향후 전망, 그리고 쿡 카운티 재산세 문제에 대해 심층적으로 분석했다.
이 교수는 “현재 미국 주택시장은 금리 인상과 경기 불안정서 속에서 전반적으로 냉각된 상태”라고 진단했다. 그는 “6~7%의 높은 이자율이 지속되며 주택 구매 수요가 위축됐고, 경제적 불확실성도 시장을 억누르고 있다”고 설명했다.
그럼에도 불구하고 공급 자체가 많지 않아 시장은 여전히 ‘타이트’한 구조를 유지하고 있다는 것이 그의 분석이다. “기존 주택 소유자들이 과거의 낮은 이자율을 포기하지 않으려는 ‘락킹 이펙트(lock-in effect)’로 인해 매물이 나오지 않는 상황”이라며 “구매자 입장에서는 거래 자체가 적은 어려운 시기”라고 덧붙였다.
그는 실수요자와 투자자 모두에게 “지금은 성급한 결정보다 최소 6개월 이상 시장을 주의 깊게 지켜본 뒤 접근하는 것이 바람직하다”고 조언했다. 특히 공급 부족 속 가격 상승이 지속될 경우 “시장 불균형의 신호가 될 수 있다”며, 신중한 판단을 당부했다.
시카고 메트로 지역의 최근 통계에 따르면, 주택 가격은 약 2.3% 상승한 반면, 다운타운 콘도 시장은 매물과 거래량 모두 감소세를 보이고 있다. 이 교수는 “시카고 전체 주택시장은 비교적 건강하지만, 다운타운 콘도는 투자 목적 접근에는 유의가 필요하다”고 말했다.
그는 지역별 가격 상승 원인으로 “공급 부족”을 지목하며, 고금리 속 신규 수요와 공급 모두 위축된 현상에 주목했다. “매물은 줄고, 수요는 불안정한데 가격은 오르기 때문에 실수요자 부담이 커지고 있다”고 지적했다.
한편, 쿡 카운티의 재산세 고지가 또다시 지연되면서 주민들의 혼란도 가중되고 있다. 이 교수는 “2021년과 2022년에 이어 올해도 고지가 늦어졌고, 납부는 2025년 3월로 예정돼 있어 세금 피로도가 더 커질 것”이라고 지적했다.
그는 특히 “2015년부터 이어진 전산 시스템 정비 지연으로 여전히 데이터 불일치 문제가 이어지고 있다”며 “행정 시스템 개선 없이는 반복되는 혼란을 막기 어렵다”고 강조했다.
최근 마무리된 쿡카운티 북부·북서부 지역 재평가에서는 주택 평가액이 크게 상승한 지역이 다수 나타났다. 이 교수는 “2022년 기준 윌멧, 글렌뷰 등은 최대 50% 가까운 평가액 인상이 있었고, 최근 고지서 기준으로는 에반스턴 25%, 노스브룩 40% 상승을 기록했다”며 “대형 주택이 많은 지역일수록 재산세 인상폭이 클 수 있다”고 분석했다. 이어 “재산세 평가에 이의가 있는 주민은 반드시 7월 31일까지 어필을 제기해야 한다”며 관련 일정에 대한 주의를 당부했다.
이 교수는 끝으로 “미국 주택시장과 시카고 지역 모두 앞으로 이자율 정책과 공급 상황이 핵심 변수로 작용할 것”이라며 “특히 시카고 다운타운은 땅이 제한적이고 재정 여건상 대규모 개발이 어려운 만큼, 무리한 투자는 피하는 것이 바람직하다”고 덧붙였다.
이날 방송은 이 교수의 균형 있는 분석을 통해 주택시장을 둘러싼 주요 변수들을 짚고, 실수요자와 투자자 모두에게 유익한 정보를 제공했다.
방송 다시보기는 WIN TV 공식 웹사이트(chicagototal.com) 및 유튜브 채널(QR코드)에서 확인할 수 있다.
<전혜윤 기자>
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