일리노이에서 상업용 건물을 소유한 건물주라면 매년 날아오는 재산세(Property Tax) 고지서를 무겁게 받아보셨을 것입니다. 전국 평균과 비교해도 일리노이의 세율은 높은 편이며, 특히 시카고를 포함한 쿡 카운티(Cook County) 지역은 상업용 건물의 세금이 운영 수익을 크게 압박합니다. 하지만 많은 건물주들이 “세금은 어쩔 수 없는 것”이라고 생각하는 반면, 실제로는 법적으로 보장된 재산세 이의제기(Tax Appeal) 제도를 통해 합리적으로 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
■ 재산세는 어떻게 산정되나
재산세는 카운티 감정평가 사무국(Assessor)에서 추정한 공정시장가치(Fair Market Value)를 기준으로 부과됩니다. 문제는 이 평가액이 실제 상황을 제대로 반영하지 못하는 경우가 적지 않다는 점입니다.
예를 들어 임대 수익이 줄거나 공실률이 높아졌음에도 불구하고, 과거 호황기의 기준을 그대로 적용해 과도한 세금이 매겨지는 경우가 많습니다.
■ 왜 Tax Appeal이 중요한가
재산세 이의제기(Tax Appeal )는 “평가액이 부당하게 높다”는 근거를 제시해 세금 감액을 요청하는 절차입니다. 특히 상업용 건물은 평가에 임대 수익, 운영 비용, 공실률, 인근 거래 사례 등이 중요한 기준으로 작용하기 때문에, 전문적인 분석과 자료 준비만 잘 갖추면 수만 달러의 절감 효과도 가능합니다. 실제로 많은 건물주들이 매년 Tax Appeal을 통해 세금을 줄이고 있으며, 한 번의 조정으로 향후 몇 년간 낮아진 세율 혜택을 받는 경우도 있습니다.
■ 절차와 유의점
- 평가액 확인: 카운티 감정평가 사무국(Assessor)가 발표하는 평가액을 반드시 검토해야 합니다.
- 자료 준비: 인근 유사 건물의 사례, 임대료 수익 자료, 매매가, 공실률 등을 확보합니다.
- 이의제기 신청: 보통 발표 후 30일 이내에 Appeal을 접수해야 합니다.
- 심리 및 판정: Review Board 또는 Tribunal 앞에서 증거를 제시하고 조정을 기다립니다.
무엇보다 중요한 점은 기한을 놓치면 다음 해까지 기다려야 한다는 점입니다. 따라서 매년 평가액 발표 시점을 꼼꼼히 챙기는 습관이 필요합니다.
■ 전문가 도움의 필요성
일반 주택과 달리 상업용 부동산은 단순 비교가 아닌 수익성 분석과 운영 구조까지 고려해야 합니다. 따라서 경험이 풍부한 변호사나 세금 컨설턴트의 도움이 효과적일 수 있습니다. 게다가 많은 경우 성공 보수(Contingency Fee) 방식으로 진행돼 실제 감액이 이뤄진 경우에만 수수료를 지급하므로, 건물주의 부담은 크지 않습니다.
■ 세금 관리도 건물 운영 전략
상업용 건물 운영에서 재산세는 가장 큰 비용 항목 중 하나입니다. 임대 수익을 높이는 것만큼 불필요하게 높은 세금을 줄이는 것도 중요한 전략입니다. 매년 고지서를 받을 때 그냥 납부만 하지 말고, 평가액을 반드시 확인하고 필요하다면 재산세 이의제기(Tax Appeal)을 통해 조정하는 것이 바람직합니다. 이는 단순히 몇 백 달러 절감이 아니라 건물 전체의 수익성에 직결되는 관리 포인트입니다.
많은 건물주들이 절차의 번거로움이나 무관심으로 세금 절감 기회를 놓치곤 합니다. 그러나 매년 반복되는 부담을 줄이는 것은 건물 가치 관리의 중요한 부분입니다. 만약 현재 건물의 재산세가 지나치게 높다고 느낀다면 전문가와 상의해 보시기를 권합니다. 실제 현장에서는 예상보다 훨씬 큰 절감 효과가 나타나는 경우가 많습니다.
“세금은 피할 수 없지만, 줄일 수는 있습니다.”
건물주라면 이 권리를 적극적으로 활용하시기 바랍니다.
유토피아 부동산
조아해(steven cho) 부동산 전문가
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