미국 주택 시장이 침체기에 접어들면서 모기지 신청이 사상 최저치로 떨어지고 주택 가격이 위험 수준에 도달했다고 퍼스트 아메리칸 프로퍼티스(First American Properties)의 CEO 마이클 아이젠가(Michael Eisenga)가 지적했다.
아이젠가 CEO는 미 경제 언론지 MPA에 “우리는 미국 역사상 가장 큰 주택 구입자 수요의 붕괴를 목격하고 있다.”며, 모기지 신청은 팬데믹 정점 이후 63% 감소했으며, 이는 2008년 금융 위기 당시의 감소율을 능가하는 수치라고 밝혔다.
팬데믹 이전 수준과 비교하면 신청 건수는 52% 감소한 상태라는 것이 그의 주장이다. 이는 높은 주택 가격과 모기지 이자율 상승이 복합적으로 작용한 결과라고 MPA는 설명했다.
팬데믹 기간 동안 낮은 모기지 금리는 수요를 촉진하여 가격을 상승시켰다. 해당 매체에 따르면, 2019년 3.5%의 이자율로 40만 달러에 구입한 주택의 월 모기지 납부금액은 1,796달러였다. 현재 같은 주택의 가격이 50만 달러이고 모기지 이자율이 7.26%라면 월 3,416달러로 1,600달러가 증가하여 많은 가구가 감당할 수 없는 금액이 된다.
아이젠가는 7% 내외의 모기지 금리가 역사적으로 비정상적인 것은 아니지만, 현재 장기 평균보다 80%나 높은 주택 가격으로 인해 이자율이 상승하고 있다고 강조했다. 그 결과 134년 만에 가장 높은 인플레이션 주택 비용이 발생한 것이다.
그에 따르면, 중간가격 수준의 주택을 구입하는데 필요한 소득이 연간 11만 4900달러로 이는 중위 가구 소득 7만 4000달러를 훨씬 상회한다. 그리고 지난 몇 년 동안 저금리 모기지를 확보한 많은 주택 소유주들은 주택을 팔면 훨씬 더 높은 모기지 이자율을 부담해야 하기 때문에 판매를 주저하고 있는 실정이다.
아이젠가는 주택 재고가 115만 채 이상으로 증가했지만 이것이 반드시 건전한 시장을 의미하지는 않는다고 경고했다. 미국의 거의 절반에 가까운 주에서 가격 하락을 경험하고 있으며, 2008년 금융 위기 이전보다 더 빠르게 주택 가격이 하락하고 있다. 상당한 가격 인하 없이는 많은 구매자들이 주택 소유를 감당할 수 없어 주택 구매를 포기하고 있다.
아이젠가 CEO는 의미 있는 개선을 위해서는 금리 인하와 주택 가격의 조정이 모두 필요하다고 지적했다. 그러나 금리가 필요한 속도로 하락하지 않고 임금이 완만하게 상승하고 있기 때문에 소득이 현재의 가격 수준을 따라잡으려면 몇 년이 걸릴 수 있다고 전망했다.
특히 해안 지역의 고급 주택 시장은 약세의 조짐을 보이고 있다. 고급 부동산은 여러 차례 가격 인하를 경험하고 있으며, 이는 광범위한 시장 침체의 초기 지표라고 MPA는 전했다.
인구 통계학적 변화도 향후 주택 시장 역학 관계에 영향을 미칠 수 있다. 아이젠가는 베이비붐 세대가 고령화되고 주택 규모를 축소함에 따라 대형 주택 공급이 증가하여 가격 에 영향을 미칠 수 있다는 것이다.
이러한 어려움에도 불구하고 아이젠가 CEO는 주택 시장의 미래에 대해 낙관적인 전망을 내놓았다. 그는 “주택 시장은 주기적이며, 단기적인 전망은 암울하지만 결국에는 상황이 개선될 것”이라면서 “침체기는 보통 3~5년에 걸쳐 진행되고, 시장 동향을 면밀히 살피면서 기다린다면 보상을 받을 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
<심영재 기자>
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