계약서가 암호처럼 느껴질 때… 꼭 알아야 할 용어 해설
미국에서 집을 구입하려는 분들이 가장 어려워하는 것 중 하나가 바로 부동산 계약서입니다. 익숙하지 않은 영어 용어들과 복잡한 문장들은, 마치 암호문처럼 느껴지곤 하지요. 특히 미국 부동산은 오퍼(offer)부터 클로징(closing)까지 절차가 길고, 하나하나 법적 효력이 있는 문서로 이뤄져 있어 이해가 더욱 중요합니다.
이번 칼럼에서는 미국 내 주택 매매 계약에서 자주 등장하는 핵심 용어들과 실제 계약서 문장을 중심으로, 꼭 알아야 할 내용을 한눈에 쉽게 정리해드립니다.
1: 오퍼(offer)와 카운터오퍼(counteroffer)
오퍼(offer)는 매수자가 매도자에게 “이 가격에, 이런 조건으로 집을 사고 싶다”고 제안하는 문서입니다.
카운터오퍼(counteroffer)는 매도자가 “그 제안은 좋지만, 조건을 이렇게 바꾸자”고 맞받아치는 것입니다.
이렇게 제안과 수정 제안은 여러 번 주고받을 수 있으며, 양측 모두 수락해야 계약이 성립됩니다.
2: 조건부 조항(contingency)
조건부 조항(contingency)은 말 그대로 “이 조건이 충족되지 않으면 계약을 없던 걸로 할 수 있다”는 조항입니다. 대표적인 세 가지가 있습니다:
▲융자 조건(financing contingency): 매수자가 정해진 기간 내에 대출 승인을 받지 못하면 계약을 취소할 수 있습니다.
▲감정 조건(appraisal contingency): 집값에 대한 은행의 감정가가 매매가보다 낮게 나올 경우, 매수자가 계약을 취소할 수 있는 권리를 보장합니다.
▲점검 조건(inspection contingency): 매수자가 집을 점검한 뒤 큰 문제가 발견되면, 계약을 해지하거나 수리를 요구할 수 있는 조건입니다.
3: 클로징(closing)
한국의 잔금 지급 절차에 해당하는 단계입니다. 집값의 최종 금액을 지불하고, 소유권 이전 서류에 서명하며, 열쇠를 건네받는 순간입니다. 이 모든 절차는 보통 타이틀 회사(title company)에서 진행됩니다.
그렇다면 실제 계약서에 자주 등장하는 문장들을 쉽게 풀이해 보겠습니다:
“This contract is contingent upon the buyer obtaining a conventional loan within 30 days…”
이 계약은 매수자가 30일 안에 일정 조건의 융자를 받는 것을 전제로 성립됩니다. 융자 승인이 안 나면 계약도 자동으로 무효가 됩니다.
“Seller agrees to pay up to $5,000 for buyer’s closing costs…”
매도자가 매수자의 클로징 비용 일부를 최대 5,000달러까지 부담하겠다는 뜻입니다. 집을 사는 사람 입장에선 비용 부담이 줄어드는 조건이죠.
“Property is being sold in ‘as-is’ condition…”
‘현 상태 그대로’ 판매되지만, 매수자는 여전히 점검을 통해 하자를 발견하면 계약을 취소할 수 있습니다. ‘as-is’ 조건이라고 해서 무조건 불리한 것은 아닙니다.
미국 부동산 계약서는 단순히 ‘싸인만 하면 끝’이 아니라, 모든 문구에 법적 책임이 따르는 중요한 서류입니다. 때문에 반드시 핵심 용어와 계약 조건을 정확히 이해하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 필요합니다.
모르면 손해, 알면 기회입니다. 현명한 판단으로 후회 없는 내 집 마련의 꿈, 꼭 이루시길 바랍니다.
유토피아 부동산
조아해(steven cho) 부동산 전문가
847-877-0011
