일리노이 주택 시장이 지난 6년간 가격 급등과 공급 부족으로 어려움을 겪어온 것으로 나타났다.
부동산 정보 업체 질로우(Zillow)가 조사한 주택 가치 지수에 따르면, 2018년 10월 기준 18만8,109달러였던 일반 가정용 주택은 현재 27만9,761달러로 48.7% 상승했다. 이로 인해 주택 구입을 원하는 가정들은 더 많은 초기 자금(다운페이)과 높은 월별 모기지 비용을 부담해야 한다.
지역별 격차도 크다. 소크 빌리지(Sauk Village)는 2018년 이후 주택 가격이 162.3% 상승했으며, 포드 하이츠(Ford Heights)는 139.9%, 하비(Harvey)는 113% 올랐다.
가격 상승의 주된 원인은 단순하다. 시장에 나와 있는 주택이 턱없이 부족하기 때문이다. 시카고의 경우 2018년 38,581채였던 주택이 올해는 23,981채로 38% 줄었다. 일리노이 26개 대도시 지역 모두 2018년 3월 이후 매물 수가 감소했으며, 일부 지역은 더욱 큰 폭으로 줄었다. 이로 인해 제한된 주택을 놓고 구매자 간 경쟁이 치열해지면서 가격이 계속 오르고 있다.
북미 부동산 정보 업체 리얼터 닷컴(Realtor.com)에 따르면, 현재 일리노이 주의 활성 매물은 팬데믹 이전 수준의 42%에 불과하다. 이는 전국 평균 90%에 비해 훨씬 낮아, 일리노이 주민들이 다른 주보다 저렴한 주택을 찾기 어려운 이유를 설명해 준다.
근본적인 해결책은 새 주택을 더 많이 짓는 것이지만, 일리노이 대도시 지역의 신규 주택 건설 속도는 여전히 느리다. 이는 주택 수요 증가를 충족하지 못하고 있다.
전문가들은 일리노이 주택 시장 문제의 주된 원인을 정부 정책에서 찾고 있다. 주 전역의 엄격한 용도지역(zoning) 규제와 높은 재산세가 신규 주택 건설을 어렵게 하고, 가계 예산을 압박해 주택 구매와 유지 비용 부담을 높인다는 것이다.
문제 해결을 위해 지역사회는 주거 밀도를 높여 듀플렉스(Duplex), 트리플렉스(Triplex) 등 다양한 주택 유형을 허용하고, 부속 주거 단위(ADU, Accessory Dwelling Unit)도 합법화할 수 있다.
단독주택에 필요한 토지 면적을 줄이면 연간 약 1만 가구 이상의 신규 주택 공급이 가능하다는 분석도 있다. 최근에는 교통 중심 지역에서 최소 주차 요구 조건을 완화하고, 8~10가구 규모 건물 건설을 허용하는 방법으로 주거 밀도를 높일 수 있는 여지도 생겼다.
하지만 전문가들은 주택 공급 확대만으로는 문제를 완전히 해결할 수 없다고 지적했다. 재산세 부담을 줄이고 정부 예산 구조를 개혁하지 않으면, 다수 가정은 집을 구매해도 유지가 어렵기 때문이다. 따라서 규제 완화와 세금 문제를 함께 해결해야 일리노이 주택 위기를 완화할 수 있다고 조언했다.
<윤연주 기자>
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