우리는 재산을 동산과 부동산으로 구분합니다. 주식(Stock), 펀드 등 내가 팔고 싶을 때 쉽게 팔 수 있는 동산 재산과 달리, 부동산은 말 그대로 움직이지 않는 재산입니다. 사고팔 때 비용과 시간이 들며, 보유하는 동안 유지비도 발생합니다. 그래서 한 번 살 때 정말 잘 사셔야 합니다. 요리를 잘하기 위해 신선한 재료 선택이 최우선이듯, 집을 즐기며 살다가 가치가 올라 잘 팔기 위해서는 일단 첫 단추를 잘 끼워야 합니다.
부동산을 살 때 가격이 얼마나 오를까보다 더 중요한 것은 ‘내가 팔고 싶을 때 쉽게 잘 팔릴 수 있는 집인가’ 하는 점입니다. 오늘은 미래에 잘 팔기 위해 피해야 할 집들의 유형을 역설적으로 말씀드리고자 합니다. 단독주택(Fee simple, single family)을 기준으로 설명하겠습니다.
첫 번째 유형은 동네의 대지 규정(Zoning)에 합당하지 않은 집입니다. 예를 들어 한인들이 많이 거주하는 북서부 교외 지역의 대부분 동네의 기본 필지(lot)는 규정에 따라 조금 차이는 있지만 보통 1/4에이커 정도입니다. 도로변으로 접한 땅 길이가 60sqft 정도는 되어야 나중에 신축할 수 있습니다. 동네에 따라 이 필지가 1/3이나 1/2에이커에 달하는 곳도 있습니다. 반면 시카고는 3,125sqft(25x125ft)로 기본 필지가 아주 작습니다. 규정보다 훨씬 작거나 이상한 모양의 땅에 집이 있는 경우는 도시 규정이 바뀌기 전에 지어진 건물들로, 미국에서는 규정 신설 이전 건물의 기존 용도(Existing use)를 인정해 주기 때문입니다. 당장 신축할 게 아니라서 상관없다고 생각할 수 있지만, 단독주택은 땅을 소유하는 것이기에 현명한 바이어들은 땅의 미래 가치까지 함께 봅니다.
두 번째는 주변 동네와 맞지 않는 집입니다. 이웃집들이 모두 40~50만 달러 정도의 랜치 하우스나 바이레벨 하우스인데 나 홀로 100만 달러가 넘는 큰 집이라면, 집 자체가 아무리 좋아도 나중에 팔 때 어려움을 겪을 수 있습니다. 반대로 주변이 다 신축 럭셔리 하우스인데 내 집만 작고 오래된 집이라면, 동네의 기본 필지 요건에 부합한다는 전제하에 오히려 가격 상승의 효과가 있습니다.
세 번째는 특이한 형태의 집입니다. 저는 이런 집들을 ‘Either hate or love(호불호가 극명한)’ 형태라고 부릅니다. 시카고 지역의 일반 중산층은 매우 보수적입니다. 너무 현대적이거나 특이한 모양의 집은 그 취향을 아주 좋아해 줄 단 한 명의 바이어를 기다려야 하므로 팔기가 힘듭니다. 300~400만 달러 이상의 초고가 주택은 예외일 수 있으나, 일반적인 기준을 따르는 형태의 집이 좋습니다.
네 번째는 집 가격과 형태에 맞지 않는 내부 구조입니다. 미국의 집들에는 일종의 공식이 있습니다. 40~50만 달러대 바이레벨이라면 방 3개와 화장실 2개, 70~80만 달러대 콜로니얼 구조라면 방 4개와 화장실 2.1개, 차고 2개는 있어야 한다는 통념입니다. 아무리 럭셔리해도 100만 달러가 넘는 집의 방이 2개뿐이라면 나중에 팔기 어렵습니다.
다섯 번째는 큰 길가의 집입니다. 스톱 사인이 있고 갓길이 있는 2차선 정도라면 모르겠지만, 4차선 도로에 현관이 접한 집은 매매 시 불리합니다. 여섯 번째는 철길이 가까워 소음이 심한 집입니다. 다만 메트라(Metra)역까지 걸어갈 수 있는 거리는 다운타운 출퇴근이 용이해 오히려 인기가 있을 수 있습니다. 그러나 역과 상관없이 뒷마당이 바로 철길인 집은 확실한 마이너스 요인입니다. 마지막으로 고압선에서 너무 가까운 집입니다. 과학적으로 유해성이 입증된 바는 없으나 거부감을 느끼는 바이어가 여전히 많기 때문입니다.
이러한 유형을 고르게 되는 이유는 같은 가격과 크기에서 내부가 잘 꾸며진 집을 찾다 보니 발생하는 선택입니다. 집을 고를 때는 첫 번째가 위치(Location), 두 번째가 땅의 모양, 세 번째가 구조(Layout), 마지막이 리모델링 정도여야 합니다. 위치와 땅은 바꿀 수 없고, 구조는 바꾸기 힘들지만, 리모델링은 살면서 언제든 바꿀 수 있기 때문입니다.
아이프라퍼티스 부동산 써니 김 대표
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