▶ 정기적으로 확인해야
▶ 채무 상환 증명으로 바로 잡기
▶ 집 팔기 전 채무 상환
소유하고 있는 주택에 자신도 모르는 사이에 ‘담보권’(Lien)이 설정돼 있다가 갑자기 드러나는 경우가 있다. 집을 팔려고 준비하는 과정에서 타이틀 관련 서류 등 공공기록을 조회하다가 담보권이 발견되는 경우가 그런 예다.
이는 매우 심각한 문제로 주택 매매가 지연될 수 있고, 거래 무산으로 이어질 수도 있다. 다행히 자신의 부동산에 담보권이 설정돼 있는지 확인하는 일은 어렵지 않기 때문에 정기적으로 확인하는 것이 중요하다. 주소를 이용해 부동산에 담보권이 설정돼 있는지를 조회하는 방법 등을 살펴본다.
■ 빚을 받을 수 있는 법적 권리
흔히 ‘리엔’(Lien)으로도 불리는 담보권은 갚지 않은 빚 때문에 부동산에 설정되는 법적 권리다.
주택에 담보권이 설정되면 채권자나 돈을 받지 못한 사람이 주택이 매각될 경우 그 매각대금의 일부를 받을 수 있는 권리를 갖게 된다. 대부분의 경우 이 담보권이 해결되지 않으면 주택을 정상적으로 팔거나 재융자하기 어렵다.
부동산에 설정되는 담보권은 크게 세 가지 유형이 있다. ▲ ‘건설업자·시공업자 담보권’(Mechanic’s or Contractor Lien): 주택 소유자가 시공업자나 하청업자가 제공한 서비스나 자재에 대한 대금을 지급하지 않았을 때 설정된다.
▲ ‘세금 담보권’(Tax Lien): 지자체 재산세를 비롯한 미납 세금에 설정된다. 연방세를 체납했을 경우에는 ‘연방 국세청’(IRS)이 담보권을 설정한다. ▲ ‘법원 판결 담보권’(Judgment Lien): 법원 소송에서 다른 당사자에게 돈을 지급해야 한다는 판결이 내려졌을 때 발생한다.
양육비 미지급, 크레딧카드 대금 연체, 의료비 미납 등에 따른 판결금이나 합의금과 관련해서도 발생할 수 있다.
■ 오류에 의한 설정도 많아
주택 소유자가 자신의 부동산에 담보권이 설정됐다는 사실을 자동적으로 파악할 수 있는 것은 아니다. 예를 들어, 새로 지어진 주택을 구입했는데 시공업자나 하청업자가 공사대금을 받지 못한 경우, 주택 구입자에게 알리지 않고도 담보권을 설정할 수 있다.
관할 기관의 행정상 실수에 의한 담보권 기록도 발생한다. 실제로는 빚을 이미 갚았는데도 담보권이 관할 카운티 타이틀 기록에 남아 있거나, 아예 특정 부동산과 관계없는 담보권이 잘못 설정되는 경우도 더러 있다.
다행히 이런 경우에는 관할 카운티 등기 담당 부서에 필요한 절차를 밟아 문제를 바로잡을 수 있다.
■ 카운티 등기소 통해 확인 가능
이 같은 담보권은 공공기록으로 분류되기 때문에 자신의 부동산은 물론 다른 사람의 부동산에 담보권이 설정돼 있는지 여부를 어렵지 않게 확인할 수 있다.
관할 ‘카운티 등기소’(Recorder Office), ‘재산세 담당국’(Assessor’s Office) 또는 카운티 등기 담당 부서 등을 통해 대부분 카운티에서 담보권을 포함한 부동산 기록을 온라인으로 조회할 수 있다. 일반적으로 부동산 주소나 ‘필지번호’(Parcel Number)를 입력하면 검색 가능하다.
검색은 대부분 무료지만 공식 서류 사본을 발급받으려면 소액의 수수료가 부과될 수 있다.
‘프라퍼티샤크’(PropertyShark)와 같은 온라인 검색 서비스를 이용하는 방법도 있다. 주소 등을 입력해 간단한 기본 정보는 무료로 검색할 수 있지만 자세한 정보가 필요한 경우 일정 비용을 지불해야 한다. 거주하는 카운티에서 온라인 조회 서비스를 제공하지 않거나 시스템이 복잡한 경우 유용하게 사용할 수 있다.
온라인에서 기록을 확인할 수 없거나 기록이 불완전하다면 해당 카운티 사무실을 직접 방문해야 한다. 이때 타이틀 보고서나 담보권 기록을 요청할 수 있도록 정확한 부동산 주소나 필지번호 등의 정보를 준비하는 것이 좋다.
주택을 사고파는 경우라면 타이틀 회사에 전문적인 조회를 의뢰할 수도 있다. 타이틀 회사는 부동산에 설정된 담보권과 소유권 기록을 종합적으로 조사해 보고서 형태로 제공한다.
■ 집 팔기 전 채무 상환해야
만약 소유하고 있는 부동산이나 구입하려는 부동산에 담보권이 설정돼 있다는 사실을 확인했더라도 당황할 필요는 없다. 이미 해당 채무를 갚았다면 ‘담보권 말소 증명서’(Lien Release) 등 채무 상환을 입증할 수 있는 서류를 발급받아 해당 기관에 제출하거나 기록하는 절차를 밟아야 한다.
하지만 아직 채무가 해결되지 않았다면 주택 매매가 완료되기 전에 해당 채무를 상환하거나 매매 과정에서 상환해 담보권을 말소해야 한다.
부동산 전문가들에 따르면 특정 부동산에 설정된 담보권 총액이 매매계약 가격보다 클 경우 거래 당사자 모두에게 문제가 될 수 있다.
이 경우 셀러는 에스크로 클로징 때 그 차액을 지불할 현금을 마련해야 한다. 만약 셀러에게 차액 상환에 필요한 현금이 없다면 바이어가 자신의 자금으로 담보권을 해결하고 부동산 구매를 완료하거나 거래를 아예 포기할 수밖에 없다.
담보권이 설정되어 있다고 해서 반드시 주택 매매가 무산되는 것은 아니다. 주택을 매입하거나 매도할 때, 또는 소유 부동산 기록을 정리해 두기 위한 목적으로 사전에 담보권 설정 여부를 조회하면 향후 집을 팔 때 불거질 수 있는 문제를 사전에 발견할 수 있다.
담보권이 발견되더라도 금액과 종류 등에 따라 부동산 에이전트 또는 타이틀 회사 관계자의 도움을 받아 적절한 방법으로 해결할 수 있다.
<준 최 객원 기자>
