배겸 변호사/법무법인 시선 대표
2004년 미국이 저금리 정책을 종료하면서 그 악명높은 서브프라임 모기지 사태가 시작되었고 급기야 2009년에는 세계금융위기까지 초래하게 되었다. 최근 다시 금융위기가 올지 모른다는 우려가 들리는 이 상황에서 부동산을 소유한 많은 이들이 융자금을 갚지 못하여 집을 빼앗기거나 숏세일을 통해 어쩔 수 없이 부동산을 처분하는 일이 아직도 빈번하게 발생하고 있다. 융자금을 변제하지 못하여 집이 압류되더라도, 집의 가치가 융자 잔액보다도 낮을 경우엔 상환부족액(Personal Deficiency)이 발생하기 마련이다. 융자회사는 이 부족액을 채무자 개인에게 받아낼 법적 권리가 있다. 즉, 부동산 압류가 끝났다 하더라도 융자회사는 채무자의 월급, 은행 통장, 혹은 다른 부동산을 통해 여전히 상환부족액을 받아낼 수 있는 것이다.
부동산을 압류당하는 것보다 숏세일 혹은 Deed-In-Lieu를 통해 자발적으로 부동산을 처분하는 것이 더 나은 선택인 이유가 바로 이 상환부족액의 탕감 때문이다. 대부분의 숏세일 혹은 Deed-In-Lieu의 경우, 융자회사는 자발적으로 남은 융자 금액을 탕감해준다. 하지만, 이 경우에도 넘어야 할 또다른 산이 존재한다. 바로 세금 폭탄이다. 융자회사는 탕감해준 금액만큼 1099-C(Cancellation of Debts)라는 서류를 통해 국세청에 이를 보고하도록 되어있다. 일반적으로 채무자가 $600이 넘는 금액을 탕감받으면, 이는 연방 세법에 의거하여 본인의 소득으로 간주되기 때문에 이에 해당하는 소득세를 지불해야 하는 것이다. 이 소득세는 작게는 몇백불, 많게는 몇십만불까지 부과될 수 있다. 하지만, 이러한 세금 폭탄을 피해갈 수 있는 방법이 있다. 연방 세법에 따르면, 탕감된 빚이 소득세 징수 대상에서 예외(exclusion)가 되는 경우는 다음과 같다.
첫째, 2007년 발효된 연방 법안 Mortgage Forgiveness Debt Relief Act에 의거하여, 투자 목적이 아닌 거주 목적으로 구입 혹은 건축한 주택의 융자금, 또는 그 주택의 상당부분을 재건축하거나 증축하기 위해 대출한 융자금을 탕감받은 경우, 이는 최대 2백만불까지 소득세 징수 대상에서 제외된다. 이 연방법은 2016년에 만료되었으나, 2018년 2월 추가 발효된 법안으로 인해 2018년 1월 1일까지 탕감된 융자금에 한해서는 소득세 면제를 받을 수 있게 되었다. 이 법안이 추가로 연장 적용될 지는 좀더 지켜봐야 한다.
둘째, 만약 파산법안 Title 11에 해당하는 파산 신청(Chapter 7 혹은 Chapter 13)을 한 경우에는, 이 파산 신청을 통해 탕감된 융자 금액에 소득세가 부과되지 않는다. 다시 말하면, 융자금을 비롯하여 다른 모든 채무에 관해 파산 법원을 통해 빚이 탕감되면 이는 애초에 소득으로 간주되지 않기 때문에 소득세 또한 발생하지 않는 것이다. 하지만, 만약 파산 신청을 하기 이전에 이미 1099-C가 발행되었다면, 이는 융자회사로부터 자발적으로 융자금이 탕감되었음을 증명하기 때문에, 연방세법에 의거하여 그 금액만큼 채무자의 소득으로 간주가 되고 소득세를 피할 수 없게 된다. 따라서, 소득세를 부과받지 않으려면 채무자의 파산 신청의 시기가 매우 중요하다.
셋째, 만약 파산 신청 시기가 늦어 소득세를 피하지 못하고 1099-C를 받게 되었다면, 채무자가 채무를 변제할 능력이 없었으며, 모든 채무의 액수가 채무자가 가진 전체 자산보다 더 많다는 것(insolvent)을 국세청에 증명해야 한다. 이를 증명함으로써, 채무자는 본인이 탕감받은 채무 액수의 일부 혹은 전부에 관해 소득세 면제를 받을 수 있다.
