배겸 변호사(법무법인 시선/시카고)
2017년 10월은 부동산 업계가 혼돈 아닌 혼돈에 빠졌었던 시기다. 소비자금융보호국 (CFPB)이 부동산 담보대출에 관련하여 ‘TRID (TILA-RESPA Integrated Disclosure)’라 불리는 새로운 서류 간소화 규정을 전격 시행했기 때문이다. 기존 규정에 익숙했던 융자회사 및 타이틀 회사 등은 이 새 규정에 맞춰 모든 거래를 차질없이 진행하느라 동분서주했다. ‘TRID’는 TILA (Truth in Lending Act)와 RESPA (Real Estate Settlement Procedures Act)를 하나로 통합하여, 소비자들이 융자를 신청함에 있어 기본적인 사항들을 보다 쉽게 이해하고 부동산 거래에서 발생하는 모든 추가 비용에 제대로 대응할 수 있도록 돕는 것이 그 목적이다. TRID 규정에 따라 달라진 대표적인 사항들을 살펴보면 다음과 같다.
가장 눈에 띄는 변화로서, 기존 4종류의 복잡하던 융자 대출서류가 대출 견적서 (Loan Estimate)와 대출 마감 공개서 (Closing Disclosure)라는 두종류의 서류로 간소화되었다. 먼저 대출 견적서는 총 3페이지 분량으로 융자금액, 원금 및 이자율, 상환기간, 예상 클로징 비용, 대출 비용 등의 정보가 포함되어있고, 은행은 부동산 구매자로부터 융자 신청을 받은 후 3일 안에 이 대출 견적서를 구매자에게 전달해야한다. 구매자는 여러 은행의 대출 견적서를 직접 비교해보고 가장 적합한 곳을 선택할 수 있다. 또다른 서류인 대출 마감 공개서는 5페이지 분량으로 부동산 거래에 관련된 최종 비용을 일목요연하게 정리한 서류다. 은행은 부동산 클로징 날짜로부터 최소 3일 전에 이 마감 공개서를 구매자에게 전달해야 한다.
대출 견적서의 3일 규정으로 대출 신청자는 여러 은행의 대출조건을 비교 검토할 수 있는 기회를 갖게 되었고, 대출 마감 공개서의 3일 규정으로 인하여 대출 마감 전 한번더 최초 예상 비용과 최종 비용을 비교해볼 수 있는 충분한 시간을 얻은 셈이다. 이 시간 동안 대출 신청자는 대출 상품, 연간 이자율, 에스크로 여부, 클로징 비용, 조기 상환에 대한 제약 등을 최종 점검한다. 서류 내용에 아무런 문제가 없다면 예정대로 클로징 절차가 진행된다. 하지만, 만약 오류, 변경, 혹은 추가 사항이 발생한다면, 은행은 대출 마감 공개서를 바로 수정해야 하고, 대출 신청자에게는 추가 3일간의 검토 기간이 또다시 주어지게 된다.
이러한 규정들은 그간 정확한 클로징 절차와 비용을 알지 못한 채 부동산을 구입했던 소비자들에게는 분명 환영받을 일이지만, 한편으로는 상황에 따라 클로징 직전 신속하게 일을 처리할 수 있었던 유동성이 없어지고 불필요한 거래 지연을 유발한다는 우려역시 낳고 있다. 각 은행 및 대출기관 업계는 TRID 규정으로 인해 클로징 기간이 길게는 45일 이상 연장될 수 있다고 지적하기도 한다. 예상치 못하게 클로징이 연장될 경우, 대출 신청자는 이자율 확정 (Lock-In) 기간이 언제 만료되는지 확인해야 하고, 추가 수수료 없이 이 기간을 연장할 수 있도록 은행과 사전 협상을 하는 것이 좋다. 또한, 최악의 경우, 클로징 연장으로 인해 부동산 거래 자체가 무산될 수도 있기 때문에 피해를 최소화하기 위해 셀러 측과 클로징 날짜 변경에 관하여 협의하는 것이 필요하다.
