배겸 변호사(법무법인 시선)
작년 주택가격지수 (HPI)가 상승했다는 소식과 함께 올해 주택가격이 5% 이상 상승할 것으로 전문가들은 조심스레 예측하고 있다. 물론 현재 코로나 사태로 인하여 실제 거래 가격은 지역별로 큰 편차를 보일 것으로 예상되고 어느 누구도 올해의 부동산 시장을 섣불리 전망할 수 없지만, 평균 주택 가치의 상승세를 예상하는 전문가들은 낮은 융자 금리를 그 이유로 꼽는다. 또한, 밀레니얼 세대들의 주택 구입에 대한 적극적이고 긍정적인 접근 태도도 무시할 수 없다.
이러한 추세에 힘입어 한국에 거주하는 투자자들의 미국 부동산에 대한 수요도 궁극적으로 늘어날 것으로 전망되고 있다. 한국 부동산 시장이 포화 상태에 이르렀고 해외 부동산 투자에 대한 자금 제한이 완전히 풀리면서 미국 부동산 구입에 대한 관심은 가파르게 증가하고 있다. 사실 미국에서 부동산을 구입하는 절차는 의외로 어렵지 않다.
일리노이주를 기준으로 보자면, 만약 현금으로 부동산을 구입할 경우, 부동산 중개인을 통해 원하는 매물을 찾고 부동산 매매 계약서를 작성한 이후, 건물에 대한 인스펙션을 진행하고 변호사를 통해 법적인 절차에 맞게 클로징을 진행하면 된다. 마지막으로 클로징 당일 전까지 매매가격과 클로징 비용을 모두 포함한 액수를 타이틀 회사의 에스크로 어카운트에 송금하면 된다.
참고로, 미국 부동산 구입시 반드시 현금 매매일 필요는 없으며, 융자를 통한 구입도 가능하다. 미국 내에 거소가 없고 신용 점수가 없더라도 여러 융자기관에서 외국인을 대상으로 한 다양한 융자 프로그램을 제공하기 때문이다. 다만, 내국인에 비해 높은 이자율과 다운페이먼트가 책정되는 것이 일반적이다. 거주 주택 융자의 다운페이먼트는, 내국인의 경우 0%, 3%, 10%, 20% 등 다양한 프로그램이 있는 반면 외국인의 경우 최소 30-50% 정도를 요구하고 있다. 이자율 역시 내국인에 비해 약 1-2% 정도 더 높게 책정될 수 있다.
미국 부동산 투자시 고려해야할 중요한 사항 중 하나는 세금이다. 참고로, 미국에는 취득세가 별도로 존재하지 않는다. 하지만, 부동산 구입 이후 매년 지불해야하는 부동산 보유세는 한국의 보유세에 비해 굉장히 높다. 물론 이는 내국인에게도 똑같이 적용되는 사항이기 때문에 외국인이라는 이유로 더 많은 보유세를 내는 것은 아니다. 아울러, 외국인 투자자가 추후 부동산을 매각할 경우, 다음과 같은 두가지 세금을 추가로 신경써야 한다.
그 중 하나는 양도 소득세이다. 내국인과 마찬가지로 외국인도 미국 국세청의 양도소득세 적용을 받는다. 1년 이상 보유한 부동산 매각 시, 개인의 양도 소득은 장기자본 수익으로 간주되며 본인의 소득에 비례하여 0%, 15%, 혹은 20%의 세율로 세금이 징수된다. 다만, 양도 소득세는 부동산을 팔고 남은 수익에서 최초 부동산 구입시 지불했던 비용과 개축비 등을 공제하고 남은 순수익에 한해서만 세금을 내면 된다.
하지만, 부동산을 거주 목적으로 구입했고, 매각하는 시점을 기준으로 과거 5년 중에 2년 이상 소유권을 유지했고 실제로 그곳에 거주했다면, 연방국세법 ‘주거주 주택 면세 조항’ 혜택을 받을 수 있다. 이 조항은 개인당 25만 달러, 부부 합산 50만 달러까지 양도 소득세를 면제해주는 조항이다.
또한, 내국인과는 달리 외국인 투자자에게는 외국인 부동산 투자세법 (FIRPTA)에 의거한 원천 징수세 납부의 의무가 추가로 있다. 외국인 셀러가 부동산을 매각한 이후 세금을 내지 않고 본국으로 돌아갈 것을 방지하기 위해, 원천 징수세를 납부할 때까지 부동산 판매 금액의 15%를 바이어가 별도로 보관하도록 법에서 정하고 있다. 다만, 외국인 투자자가 미국 국세청에 납부해야할 양도 소득세 등의 세금을 납부하고나면 원천 징수액 15% 중 일부 혹은 전부를 국세청으로부터 환급받을 수 있다.
