[법률칼럼] “부동산 압류 절차”

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배겸 변호사(법무법인 시선)

2004년 미국이 저금리 정책을 종료하면서 서브프라임 모기지의 금리가 상승하기 시작했고, 저소득층 대출자들이 원리금을 갚지 못하게 되면서 그 악명높은 서브프라임 모기지 사태가 시작되었다. 이 사태는 세계 경제시장에도 적지않은 타격을 입히며 2008년 이후에는 급기야 세계금융위기까지 초래하게 되었다. 최근들어 경제가 많이 호전되긴 했지만 아직까지 많은 이들이 본인 소유 부동산이 융자회사에 의해 압류되는 아픔을 겪고 있다.

미국 연방법과 일리노이주 법에 의하면, 대출자가 납부액을 두번 밀리게 되면 융자회사는 반드시 대출자에게 ‘30일 대기 기간’ 통지서를 발송하도록 되어있고 이 기간 동안 밀린 금액에 대한 상담 및 협의를 허락한다. 그럼에도 불구하고 대출자가 세번째 납부역시 실패하게 되면, 융자회사는 전체 융자 금액을 모두 갚으라는 통지서를 대출자에게 발송하고 변호사를 통해 법원에 압류 소장을 제출하게 된다. 이로써 실제적인 압류 소송이 시작된다.

법적으로는, 융자회사가 압류 소장을 법원에 제출한 날로부터 7개월 이후 법원 경매를 통한 압류가 진행될 수 있다. 하지만, 대부분의 경우 실질적인 압류는 7개월이 훨씬 지난 시점에 이루어진다. 압류 소송 중 여러 변수가 존재하기 때문이다. 우선 압류 소장이 법원에 제출되고 그 소장이 채무자에게 전달되면, 그로부터 일반적으로 30일 이내에 채무자가 그 소장에 대한 공식 답변서를 법원에 제출해야 한다. 만약 이 기간 내에 답변서를 제출하지 않을 경우, 융자회사는 Motion for Default Judgment라는 결석판결 요청서를 압류 요청서와 함께 법원에 제출한다. 이 요청서가 법원에 의해 승인되면 사실상 압류 소송이 끝난 것이나 다름없으며, 융자회사는 해당 부동산을 법원 경매에 넘길 권리를 갖는다.

만약 채무자가 소장에 대한 답변서를 법원에 제출하면, 융자회사는약식기소재판 요청과 압류요청을 함께 제출하게 된다. 이 요청서가 승인된 날로부터 3개월 이후 아무때나 융자회사는 법원 경매를 통한 실제적인 압류를 진행할 수 있다.

압류 소장이 제출된 시점에서 7개월 이후 혹은 약식기소 재판 및 압류 요청이 승인된 시점에서 3개월 이후 법원 경매를 통한 압류가 진행될 수 있지만, 이 기간 동안 채무자역시 압류를 막을 수 있는 몇가지 권리를 부여받는다. 우선 압류 소장을 전달받은 날로부터 90일 이내에 채무자는 밀린 융자 금액을 갚을 수 있는 기회가 있다. 이 기간 내에 밀린 금액을 갚으면 압류 소송은 자동으로 기각된다. 이와 더불어, 채무자가 압류 소장을 전달받은 이후 7개월 이내 혹은 약식기소 재판 및 압류 요청이 승인된 이후 3개월 이내에 이자를 포함한 전체 융자 상환 금액 모두를 채무자가 갚는다면 압류 소송을 기각시킬 수 있다.

만약 채무자가 주어진 기한 내에 밀린 금액 혹은 전체 상환 금액을 갚지 못하면 앞서 설명한 절차에 의해 법원 경매가 진행된다. 법원 경매를 하기 위해 융자회사는 반드시 신문을 통해 최소 세차례에 걸쳐 법원 경매 사실을 공지해야 한다. 또한, 채무자를 비롯한 압류 소송에 관여한 모든 개인 및 기관에 경매 사실을 알려야 한다. 법원 경매가 이루어지면, 입찰가가 제시되고 그날 경매에 가장 높은 액수를 제시한 입찰자에게 해당 부동산이 매각된다. 만약 입찰자가 없으면 그 부동산은 압류 소송을 진행했던 융자회사에게 넘어가게 된다.

법원 경매가 끝나고 나면, 융자회사는 경매 승인 요청서를 법원에 제출하게 되고, 법원이 이를 최종 승인하게 됨으로써 압류 소송은 마무리가 된다. 법원 승인날로부터 30일 이내에 채무자는 건물을 비워줘야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 경찰에 의한 강제퇴거 조치가 진행된다.