■ 부동산 커미션 관행에 제동 거는 셀러 소송 본격화
“멀티플 리스팅 방식도 반 경쟁적” 집단소송
중개인협회와 부동산 대기업들 상대로 제기
법원 “협회 규정 없었다면 커미션 덜 냈을 것”
소비자 권익 단체들은 전통적인 부동산 커미션이 혼란스럽고 너무 높다고 비판해왔다. 현재 이런 커미션들에 대한 법률적 압력이 커지고 있다. 일리노이 연방판사는 최근 전국 부동산 중개인협회와 다른 4개 부동산 회사들을 상대로 집단소송을 제기할 수 있는 길을 연 판결을 내렸다.
지난해 여러 명의 주택 셀러들을 대신해 시카고 연방지법에 제기된 소송은 브로커 업체들이 커미션을 부과하고 ‘멀티플 리스팅 서비스’(MLS)라 불리는 부동산 데이터를 운영하는 방식이 반 경쟁적이고 중개업자에게 지급되는 커미션 비율을 인위적으로 부풀리고 있다고 주장하고 있다. (미주리에서 제기된 유사한 소송은 지난해 판사가 기각을 거부하면서 현재 유예돼 있는 상태다.)
130만 명 이상의 부동산 전문가들을 대표하는 부동산 중개인협회 맨틸 윌리엄스 대변인은 협회는 판결에 “실망했다”며 결국 소송에서 자신들이 이길 것으로 자신한다고 이메일을 통해 밝혔다. 이 케이스가 진행되는 과정에서 “우리는 MLS 시스템이 어떻게 소규모 중개업소뿐 아니라 주택 바이어들과 셀러들에게 혜택을 주는 경쟁적이고 효과적인 시장을 만들어내는지 보여줄 것”이라고 윌리업스는 말했다.
전국 많은 지역의 주택 바이어들은 강력한 셀러 마켓에 직면해 있다. 주택 부족은 가격을 부추겨 낮은 금리에도 불구하고 첫 주택구입자나 저소득층 바이어들을 어렵게 만들고 있다. 중개인협회의 기각 요청을 거부하면서 안드레아 우드 판사는 만약 중개인협회가 정착시키고 부동산업체들이 따르고 있는 규정들이 아니었다면 원고들은 “상당히 더 낮은” 커미션을 냈을 것이라고 판시했다.
이 소송은 주택 바이어를 대표하는 중개인들이 커미션을 받는 방식을 문제 삼고 있다. 보통 주택을 팔려는 사람들은 지역 부동산 그룹들에 의해 관리되는 리스팅 서비스에 올려 시장에 내놓기 위해 리스팅 에이전트에게 커미션(보통 판매가격의 5~6%)을 지급하는 데 합의한다. 셀러는 리스팅 에이전트가 바이어를 대표하는 중개인과 커미션을 나눌 것이라는데(가령 2.5% 몫으로) 합의한다.
법원 소장에 따르면 바이어는 자신의 에이전트에게 직접적으로는 아무 것도 지급하지 않으며, 부동산 중개인협회는 바이어 고객에게 서비스가 무료라고 말해도 괜찮다고 허용하고 있기 때문에 바이어는 자신이 아무런 커미션도 내지 않는 것으로 믿을 수 있는 것이다. 소장은 “경쟁적 시장에서는 셀러가 바이어 브로커에게 아무 것도 지급하지 않고 바이어 커미션은 바이어에 의해 지급돼야 하며, 셀러가 지급하는 커미션은 셀러 브로커 몫만 충족시키는 수준으로 결정돼야 한다”고 주장했다.
소장은 “셀러는 실질적으로 바이어 몫까지 포함된 부풀려진 커미션을 내고 있는 것”이라고 말했다. 이 분석에 따르면 5%의 커미션을 주기로 하고 50만 달러짜리 주택을 파는 사람은 1만2,500달러 정도를 더 과다지출하고 있다는 얘기다.
소비자 단체들과 일부 전문가들은 이런 관행이 주택 가격을 올리는 역할을 하고 있다고 지적한다. 바이어 에이전트를 위한 커미션이 더해지면서 셀러는 순 주택가격을 보존하기 위해 요구가격을 올릴 수밖에 없다는 것이다. 부동산 중개업에 관한 연구보고서를 발간한 마크 네이들 변호사는 “돈은 어딘가로 부터 나온다”고 말했다.
미국 소비자보호연맹은 지난해 보고서에서 주택 거래 시 커미션에 대해 대부분의 사람들을 잘 이해하지 못하는 것으로 나타났다고 밝혔다. 에이전트들이 소비자들에게 이를 쉽게 이해하도록 설명해주지 않기 때문이라는 것이다. 또한 바이어 에이전트들은 리스팅 서비스를 통해 각 주택에 제시된 커미션 분할 내용을 들여다 볼 수 있다고 소장은 밝혔다. 그러나 바이어들은 이를 잘 모른다. 그럴 경우 바이어 에이전트들은 고객들을 커미션이 더 높은 주택으로 “유도할” 가능성이 있다.
중개인협회 윌리엄스 대변인은 브로커 커미션 구조는 “주택을 구입할 수 없었을 첫 주택구입자와 저소득층 그리고 많은 다른 주택 바이어들에게 보다 큰 접근성을 제공해주고 있다”고 주장했다. 이런 주장은 바이어들이 브로커들에게 직접 지불해야 할 경우 많은 이들은 구입이 어렵다는 것을 깨닫게 될 것이라는 에이전트들의 주장을 반영하고 있다. 많은 바이어들을 이미 다운페이먼트 마련과 모기지 승인을 받는데 고충을 겪고 있다는 것이다.
하지만 이런 우려를 일축하는 사람들도 있다. 소비자연맹의 스티븐 브로벡은 바이어들이 현금을 현금 선불로 지급해야 할 필요는 없을 것이라고 말했다. 이보다는 다른 비용들처럼 모기지 대출을 받아 충당할 수 있다는 것이다. 또한 바이어에게 직접 지급할 경우 커미션을 낮추기 위한 협상을 할 기회를 가질 수도 있다.
집단소송을 추진하고 있는 원고들은 피해보상과 함께 셀러가 바이어 에이전트 커미션까지 부담하는 관행을 중단시켜줄 것을 요구하고 있다. 소장에 이름이 오른 부동산 업체는 센추리 21의 모기업인 리얼로지와 콜드웰 뱅커 그리고 홈 서비시스 오브 아메리카, 리맥스, 켈리 윌리업스 등이다. 리맥스는 ‘근거 없는’ 소송에 맞서 치열하게 자신들을 방어할 것이라고 밝혔다. 리얼로지는 이 소송을 “아무런 메릿도 없는 것”이라고 비판했다.
다음은 부동산 커미션 관련 일문일답이다.
▲부동산 중개인 지급 커미션을 협상할 수 있나?
잔국 부동산 중개인협회는 모든 커미션은 협상이 가능하다고 밝히고 있다. 그러나 실제에서는 이것이 어려울 수 있다. 소비자보호연맹 조사에서는 인터뷰를 한 중개인들 가운데 단 25%만이 커미션 조정을 고려하고 있다고 밝혔다. 소비자보호연맹의 브로벡은 주택 바이어들에게 여러 명의 중개인들을 인터뷰 해 커미션 분할에 대해 물어볼 것을 조언했다. 일부 중개인들은 시간당으로 수수료를 지급받는 등 다른 방식에 합의할 수도 있다.
셀러들은 다른 옵션들이 있다. 자신들이 직접 주택을 팔 수도 있다. 하지만 중개인들의 도움을 받아 MLS에 올리지 않고는 마케팅을 하기가 쉽지 않을 수 있다. 또 낮은 커미션을 제시하는 레드핀 같은 온라인 중개업체를 통해 팔 수도 있다. 이들은 셀러에게 1.5%의 리스팅 수수료를 부과한다. 만약 레드핀을 통해 1년 안에 주택을 구입할 경우에는 커미션을 1%로 더 낮춰준다.
▲커미션 리베이트는 무엇인가?
일부 브로커들은 커미션 ‘리베이트’나 리펀드를 주택 바이어에게 제시할지도 모른다. 예를 들어 바이어 에이전트가 통상적인 2.5% 커미션을 받았다면 에이전트는 이 돈의 일부(가령 1%의 몫)를 바이어에게 되돌려줄지 모른다. 이런 리베이트는 주택 바이어에게 수천달러 절약이 될 수 있다. 하지만 최소 10개 주는 이런 관행을 금지하고 있다.<By Ann Carrns>
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