[법률칼럼] “부동산 소유권 증서 종류와 공동 소유 방법”

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배겸 변호사(법무법인 시선/시카고)

부동산이 양도될 경우 어떠한 문서를 통해 소유권을 인정받고, 소유주가 한명 이상일 경우에는 어떠한 방식으로 공동 소유할 수 있는지 알아보자. 미국 내에서도 각 주마다 법이 조금씩 상이하지만, 일리노이주에서는, 선물, 유산, 매매 등을 통해 부동산을 양도받게 되면, 크게 다음과 같은 세가지 양도증서 중 하나를 통해 소유권을 인정받는다. 보증 양도증서, 특별 보증 양도증서, 그리고 권리 양도증서.

첫째, 보증 양도증서란 부동산이 자신의 소유임을 ‘보증’하고 그 부동산에 어떠한 결격 사유도 없다는 것을 명시하는 가장 기본이 되는 증서이다. 이 증서를 통해 양도자는 양도 받는 사람의 소유권을 전적으로 보호한다.

둘째, 특별 보증 양도증서는, 보증 양도증서와 같은 보증의 역할을 하지만, 이는 본인이 해당 부동산을 소유하고 있던 기간에만 국한되며 그 이전의 결격 사항에 대해서는 어떠한 보증도 하지 않는다.

마지막으로 권리 양도증서는, 위의 두가지 양도 증서에 있는 어떠한 보증도 하지 않고, 단지 양도자가 양도하는 시점에서 갖고 있던 권리만을 그대로 이전하는 증서이다. 따라서, 만약 소유권에 결함이 있다 하더라도 이 결함이 그대로 이전된다고 볼 수 있다.

이러한 양도증서가 법적 효력을 갖기 위해서는 반드시 양도자의 서명과 공증이 있어야 하고 해당 부동산이 위치한 카운티(County) 등기소에 등록이 되어야 한다. 일리노이 주는 Race-Notice Statute 등기법을 따르기 때문에, 완전한 법적 보호를 받기 위해 양도증서의 등기는 필수다. 만약 부동산을 양도받는 이가 만약 한명 이상일 경우에는 어떠한 방식으로 부동산을 소유할 수 있는지 살펴보자. 미국 대부분의 주와 마찬가지로 일리노이주 역시 공동 소유 방식을 다음과 같이 세가지로 분류한다.

첫째는 Tenants in Common(TIC)이다. 이는 두명 이상이 부동산의 지분을 공동으로 소유하는 가장 기본적인 방식이다. 만약 등기 증서에 다른 소유 방식이 별도로 명시되어 있지 않다면, 그 부동산은 이 TIC 소유로 자동 추정된다. TIC에서는 자신의 지분을 공동 소유권자의 동의 없이 자유롭게 양도하거나 매매할 수 있다. 또한, 한 소유권자가 사망할 경우 사망자의 유언이나 상속법원의 절차에 의해 사망자의 지분이 상속인에게 양도되기 때문에, 지분을 받은 상속인은 남은 공동 소유권자와 함께 부동산을 소유하게 된다.

둘째는 Joint Tenants with Right of Survivorship(JT)이다. JT에서는 자신의 지분을 양도하기 위해 공동 소유권자의 동의가 있어야 한다. 만약 동의 없이 지분을 양도했을 경우, 소유권 방식은 자동으로 TIC로 바뀌게 된다. 또한, 한 소유권자가 사망할 경우 사망자의 지분은 상속절차 없이 남은 공동 소유권자에게 자동으로 양도된다.

마지막 소유방식으로는 Tenants by the Entirety(TBE)라는 것이 있다. 이 방식은 JT와 거의 동일한 특징을 갖지만, 반드시 결혼한 부부만이 채택할 수 있고, 상대 배우자의 동의 없이는 전혀 본인의 지분을 양도하거나 매매할 수 없다. 또한, 배우자가 사망할 경우 그 지분은 상속절차 없이 남은 배우자에게 자동으로 양도된다. TBE의 가장 큰 장점은, 두 부부 중 한명에게만 채무관계가 있는 채권자가 있다면 원칙적으로 TBE로 소유된 공동재산은 건드릴 수 없다. 따라서, 이는 가정의 공동 재산을 보호하고자 하는 부부들이 많이 채택하는 소유 방식이다.