▶ 지역별 집값 격차 갈수록 뚜렷
▶ 매물 재고 4.5개월치로 제자리
▶ 바이어는 협상력 점점 높아져
▶ 셀러, 현실적인 가격 책정해야
올해 하반기 주택 시장 전망이 여전히 안갯속이다. 연초 전문가들이 예상했던 모기지 금리 하락과 주택 거래의 강한 반등은 나타나지 않았고, 주택 판매량도 지지 부진한 상태다. 중서부 지역을 중심으로 주택가격은 계속 오르는 반면 남부와 서부 일부 지역에서는 가격이 약세를 보이고 있으며, 주택 구매자들의 움직임도 예상보다 신중한 모습이다.
부동산 전문가들은 “셀러가 바이어보다 많아 구매 계약 체결을 위해 가격을 낮추는 경우가 일반적”이라며 “바이어에게 각종 인센티브를 제공하는 셀러도 점점 많아지고 있다”라고 현재 주택 시장 상황을 분석하고 있다. 올해 상반기 주택시장을 돌아보고, 부동산 전문가들이 예상하는 하반기와 2027년 주택시장 전망도 함께 살펴본다.
■ 모기지 금리 6%대 중반 유지
30년 만기 고정 모기지 금리는 올해 들어 비교적 안정적인 흐름을 보였다. 국영모기지보증기관 프레디맥에 따르면 7월 2일 기준 평균 금리는 6.43%로, 1월 첫째 주 평균 6.16%보다 소폭 상승하는 데 그쳤다. 지난 52주 동안 금리 역시 5.98~6.75% 사이에서 급등락 없이 안정적으로 유지됐다.
이에 따라 부동산 전문가들도 올해 초 내놓은 금리 전망을 수정하고 있다. ‘모기지은행업협회’(MBA)는 연초 올해 평균 모기지 금리를 6.1%로 예상했지만, 현재는 연말까지 평균 6.5% 수준을 유지하고 2028년까지도 비슷한 수준이 이어질 것으로 전망하고 있다.
바이어 입장에서는 모기지 금리가 6%대 중반에 머물면서 월 페이먼트를 감당할 수 있도록 주택 구입 예산을 다시 조정해야 할 가능성이 커지고 있다. 이에 따라 일부 바이어는 주택 구입 지역을 넓히거나 상대적으로 저렴한 지역을 찾아볼 수 있고, 주택 구입을 미루고 크레딧점수를 높이는 내 집 장만 전략을 활용하고 있다.
또, 낮은 모기지 금리를 적용 받고 있는 기존 주택 소유자는 새 주택을 구입하면서 더 높은 금리를 적용받더라도 현재 주택에서 확보할 수 있는 에쿼티를 활용하는 것이 유리한지를 계산해볼 필요가 있다. 부동산 전문가들은 “현재 바이어에게 중요한 것은 금리가 가계 예산에 부담을 주느냐 여부”라며 “감당할 수 있는 수준이라면 우선 구입하고, 향후 금리가 내려가면 재융자를 통해 낮은 금리로 갈아탈 수 있다는 점을 감안하면 된다”라고 조언한다.
예상보다 높은 모기지 금리가 장기화되면서 셀러들도 영향을 받을 수 있다. 주택을 판매하려는 일부 주택 소유자는 조건을 갖춘 바이어와 구매 계약을 체결하기 위해 가격 전략을 조정하거나 매물 마케팅 방식을 바꿔야 하는 상황이다.
■ 지역별 주택가격 격차 뚜렷
주택 가격은 지역별로 큰 편차를 보이고 있다. 전국적으로는 주택 호가(리스팅 가격)는 1년 전보다 약 2.5% 하락했다. 하지만 중서부와 북동부 상당수 지역에서는 여전히 가격이 오르는 반면, 남부와 서부에서는 상대적으로 약세장이 나타나고 있다.
전체 주택시장을 기준으로 보면 약 4분의 1이 넘는 지역에서 전년 대비 가격이 하락한 것으로 나타났다.
‘전국부동산중개인협회’(NAR) 자료에 따르면 북동부 주택 가격은 전년대비 4.9%, 중서부는 3.6% 상승했다. 반면 남부는 0.2% 오르는 데 그쳤고, 서부는 2.9% 하락했다. 오하이오주 애크런의 경우 5월 기준 전년 대비 주택 가격이 12% 상승해 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다.
주택 가격이 오르면 셀러 입장에서는 보유 주택의 에퀴티가 늘어나 다음 주택을 구입할 때 활용할 수 있는 자금도 증가할 수 있다. 그러나 일부 지역에서는 코로나 19 팬데믹 기간 급등했던 주택시장이 정상화되면서 셀러들이 가격 기대치를 현실에 맞게 조정하고 있다.
가격을 적절하게 책정한 주택은 빠르게 팔리는 반면, 가격이 지나치게 높은 매물은 시장에 오래 남는 양극화가 나타나고 있기 때문이다.
주택 가격이 높은 지역의 경우 바이어가 가격 크게 떨어질 때까지 기다리는 전략이 반드시 최선이 아닐 수 있음을 염두해야 한다. 대신, 올해 활발하게 제공되고 있는 신축 주택 건설업체의 인센티브, 셀러의 클로징 비용 지원, 모기지 금리 인하 비용(바이다운) 등을 활용해 구입 비용을 낮춰 주택 구입에 적극적으로 나서는 전략이 추천된다.
부동산 전문가들에 따르면 “대체적으로 바이어에게 선택권이 있기 때문에 서두르지 않고 원하는 매물을 찾으면서 보다 적극적으로 가격 협상을 할 수 있는 상황”이라며 “다만 주택 선호도가 높은 지역의 주택은 여전히 높은 가격에 빠르게 거래되고 있다”라고 설명했다.
■ 예상보다 부진한 주택 거래
올해 기존주택 거래는 당초 예상했던 것보다 더딘 편이다. NAR는 이미 지난 4월 올해 기존주택 판매 전망치를 하향 조정했으며, 신규주택 판매 역시 당분간 큰 변화 없이 다소 부진한 판매량을 이어갈 것으로 전망하고 있다. 전국적으로 매물 재고는 여전히 제한적인 수준이지만, 지역별 차이는 큰 편이다. NAR에 따르면 현재 전국 주택 공급량은 약 4.5개월치로, 1년 전과 거의 비슷한 수준이다.
NAR 보고서에 따르면 올해 상반기 전체 바이어의 83%가 교외·농촌·휴양지 주택 시장에서 주택을 찾고 있으며, 셀러는 매물 1건당 평균 2.5건의 오퍼를 받는 것으로 조사됐다. 주택이 시장에 머무는 기간은 1년 전보다 다소 길어져, 여러 지역에서 바이어들 가격을 협상할 수 있는 여지가 커지고 있다.
셀러에게는 지역별 가격 흐름과 시장 상황을 면밀하게 살피는 것이 성공적인 판매를 위한 전략이다. 경험이 풍부한 부동산 에이전트의 도움을 받으면 현재 바이어들의 수요에 맞춰 경쟁력 있는 가격을 책정하고 효과적인 마케팅 전략을 세우는 데 도움을 받을 수 있다. 부동산 전문가들은 “지역별 매매 시세에 최대한 가깝게 가격을 책정하면 대부분 그 가격에 빠르게 팔린다”라며 “높은 가격에 일단 내놓고 오퍼를 기다리는 전략이 이제 통하지 않는다”라고 조언한다.
<준 최 객원 기자>
