2개의 모기지 납부 가능 여부와 목적 분명히
부동산 투자하기 전 재정 전문가와 상담이 도움
코로나 팬데믹에도 불구하고 주택 가격이 매달 기록을 경신하면서 부동산 시장은 주택 구입 열기로 뜨겁다. 전국적으로 셀러스 마켓이 두드러지고 있는 가운데 매물은 없는데 집을 사겠다는 바이어는 넘쳐나고 있다. 인기 있는 지역 매물의 경우 여러 명의 바이어가 달려들어 마치 전쟁을 방불케하는 구입 경쟁을 펼치기도 한다. 이는 비단 첫 주택 구입에 나서는 바이어들에게만 해당되는 현상이 아니다. 세컨드 홈을 구입하기 위해 부동산 샤핑에 나서는 바이어들도 급증하고 있는 추세로 나타났다.
금융 정보사이트 ‘뱅크레이트 닷컴’은 온라인 부동산 중개 업체 레드핀 집계를 인용, 지난해와 비교해 올 해 세컨드 홈 구입을 위해 모기지 이자율 락인(lock-in)을 한 경우가 128%나 증가했다고 보도했다. 매체는 이와 같은 급증 추세가 세컨드 홈의 장점이 코로나 펜데믹 기간에도 빛을 발하고 있기 때문이라
고 설명했다.
세컨드 홈은 언제나 휴가지를 걱정하지 않아도 되고 주택 시장이 계속해서 셀러스 마켓인 상황에서도 호텔에 가지 않고 나만의 휴가 공간을 가질 수 있다는 장점을 제공하고 있다는 것이다. 이에 만약 세컨드 홈 구매를 고려하고 있는 바이어라면 지금이 구입에 적기가 될 수 있다고 설명했다. 모기지 금리가 계속해서 저금리를 유지하고 있고 휴가지의 주택 가격은 올라가고 있다는 레드핀 분석 결과가 이를 뒷받침하고 있다.
하지만 세컨드 홈 구입은 재정적인 차원에서 심각하게 고려할 부분이 많은 만큼 휴가용이든 투자용이든 어떤 목적으로든 세컨드 홈을 사려고 준비 중이라면 다음과 같은 사항을 고려하는 게 좋다고 뱅크레이트 닷컴은 밝혔다.
■세컨드 홈 VS 투자용 홈
먼저 세컨드 홈을 사려는 목적이 정말로 세컨드 홈 인지, 아니면 임대 목적의 투자용 목적인지 명확히 하는 것이 중요하다. 이 목적에 따라 최종으로 들어가는 비용이 결정되기 때문이다. 세컨드 홈과 투자용 홈은 혼동하기가 쉽지만 사용목적에 따라 달라진다. 모기지 대출을 위해서는 세컨드 홈과 투자용 홈 중 하나를 결정해서 모기지 랜더들에게 확실히 명시해야 하는데 이는 다운페이먼트 금액, 크레딧 스코어, 이자율 등 대출을 위한 많은 요구 조건이 달라지기 때문이다.
또한 세금보고 시에도 영향을 끼친다. 다른 세입자에게 임대하는 것이 아니라 진정한 세컨드, 즉 제2의 주택으로 사용한다면 거주하고 있는 주택과 마찬가지로 모기지 이자 및 재산세에 대한 세금 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 단, 세금공제는 거주하고 있는 주택의 부채를 포함한 75만 달러까지의 부채만 가능하다.
■2개의 모기지 납부가 가능한가?
덜컥 집을 사기 전에 재정 계획을 수립해서 본인의 현재 캐시 플로우가 어떤지, 수입과 지출 내역은 어떤지를 점검해야 한다. 간혹 집을 보유하는데 드는 비용을 과소평가하는 경우가 많은데 세컨드 홈을 위한 당장 다운페이가 필요할 것이고 2개의 모기지를 페이하느라 재정에 미칠 영향도 커질 것이다. 만약 투자용이라면 세금 전문가와 함께 작업해서 단기 수입에 대한 세금과 주거주지가 아닌 부동산의 판매에 따른 영향 등에 대해 미리 알아보는 것이 필요하다. 여기에 살던 세입자가 이사를 나가면 직접 주택 2채를 감당할 수 있을지도 자문해봐야 한다. 비상금으로 누구나 6개월치 생활비는 갖고 있어야 하지만 이것이 곧 주택을 2채 보유하고 있는 오너가 6개월치 모기지를 낼 수 있다는 것을 의미하지는 않는다.
■보수와 수리는 어떻게?
매입 가격 이외에 염두에 둬야 할 지출 부분들이 있다. 특히 임대용 주택은 상당히 많은 보수와 수리를 필요로 한다. 주택은 보유하고 있는데 본인이 직접 살고 있지 않다면 작은 문제가 발생해도 크게 발전하기 전까지 알기 어렵기 때문에 일단 수리를 하려면 대형 공사가 되는 경우가 비일비재하다. 주택 유지를 위한 보수와 수리비로 미리 마련해 둬야 할 금액은 주택의 가격과 오래된 정도, 세입자의 성향 등에 따라 달라진다. 기본적으로 집안에서 사용되는 가전 교체 비용이 필요하고 상황에 따라서는 더 많은
비용도 감안해야 한다. 집값의 2%에 해당되는 수리와 보수비를 매년 비축해 두는 것이 현명하다. 또 한참 잠자고 있는 새벽 1시에 세입자로부터 물이 샌다는 전화를 받기 싫다면 매니저를 고용하는
것도 고려할 수 있다. 보험도 당연히 점검해야 하는데 다만 주거주지에 적용되는 보험료보다 세컨드 홈의 보험료가 더 비싸다는 점은 감안을 해야 한다.
■자금 마련은 어떻게?
요즘의 낮은 금리 덕분에 모기지 받기는 과거와 비교해서 조금 수월해졌다. 그러나 세컨드 홈에 대한 모기지 렌더들의 태도는 다소 완고하고 보수적이다. 이에 따라 더 높은 크레딧 점수를 요구하고, 과연 2개의 모기지를 잘 갚아나갈 수 있을지도 꼼꼼하게 검증한다. 만약 당장 세컨드 홈을 살 것이 아니라면 저축해 둔 다운페이용 자금은 잠시 보관하고 재정 전문가와 상의해서 저축해 둔 자금으로 부동산에 투
자를 하는 것이 옳은지 체크해야 한다. 그런데 만약 당장 살 것이라면 모아둔 현금을 사용하거나, 가능하다면 다른 현금성 자산을 사용해야지 은퇴 후 자금은 손대지 않는 것이 좋다.
■해당 지역은 알고 있나?
수년 동안 휴가를 떠나서 잘 알고 있다고 생각하는 지역이라도 일단 세컨드 홈을 사겠다고 한다면 로컬에 직접 사는 입장이 돼서 주변을 살피고 느껴 봐야 한다. 비성수기에 해당 지역을 가봐야 하고 많은 현지인들과의 대화를 통해 정보를 얻어야 한다.
■충동구매는 참을 수 있나?
세컨드 홈 구매에 대한 구체적인 계획이나 비전도 없이 그냥 훌쩍 떠난 휴가지에서 선뜻 구매를 하고 집
에 돌아올 때 새로 산 집 열쇠를 가져와서는 곤란하다. 충동적으로 구매한 주택은 두고두고 본인이 바라
는 것과 맞지 않아서 마음고생을 시키고 집값을 내기도 곤란하게 만들기 일쑤다.
■에이전트는 누구를 고용하나?
당연히 로컬 에이전트다. 특히 바이어가 익숙하지 않은 휴양지에서 구입을 한다면 당연히 그래야 한다. 부동산 시장은 철저한 로컬 시장으로 특히 주의해야 한다. 로컬 에이전트가 많은 도움을 줄 것이다.
<박주연 기자>
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