▶ 거래 당사자들과 사전 조율
▶ 임대 종료 후 월 단위 전환
▶ 셀러에게 ‘렌트백’ 조건 제시
▶ 구매 계약 전 집주인과 상의
한 임대 주택에서 다른 임대 주택으로 옮기는 과정에서 상당한 스트레스가 따른다. 하지만 임대 생활에서 내 집 마련으로 전환하는 과정은 전혀 예상치 못한 힘든 과정이 될 수 있다. 주택 거래 당사자가 더 많고 변수도 훨씬 다양하기 때문이다. 여기에 에스크로 클로징 일정이 변경되면 이사 과정에서 큰 혼란이 생길 뿐 아니라 예상하지 못했던 추가 비용까지 발생할 수 있다.
부동산 전문가들은 “클로징 일정 조정에서 발생할 수 있는 위험은 눈에 잘 보이지 않는 비용 항목”이라며 “많은 바이어가 집값과 금리에만 집중하고 입주 일정이 맞지 않을 때 발생하는 비용은 고려하지 않는 경우가 많다”라고 지적한다. 주택 구매 과정에서 누가 일정을 결정하는지, 어떤 문제가 발생할 수 있는지, 그리고 이런 위험을 줄이기 위해 어떻게 준비해야 하는지 살펴본다.
임대에서 내 집 마련으로 갈아타는 과정에서는 바이어 외에도 세 명의 주요 관계자가 일정에 영향을 미치며, 이들은 각기 다른 일정으로 기준을 적용한다.
가장 먼저 고려해야 할 사람은 현재 거주 중인 임대 주택 집주인이다. 집주인의 목표는 임대 주택에 공실이 발생하지 않도록 세입자를 계속 들이고, 다음 세입자를 받을 수 있도록 원활하게 운영하는 것이다. 일부 집주인은 주택 구매가 완료될 때까지 월 단위 임대 계약으로 전환해 주기도 한다. 또, 새 세입자를 구해 재임대할 경우 계약 해지 수수료를 면제해 주는 경우도 있다. 하지만 이 같은 조건은 보장되지 않았기 때문에 집주인과의 관계, 개인적인 상황에 따라 달라진다.
현재 주택 구매 중인 셀러도 고려해야 한다. 셀러가 얼마나 신속하게 대응하느냐에 따라 클로징 일정이 빨라질 수도 있고 지연될 수도 있는데, 이는 바이어가 직접 통제하기 어려운 부분이다. 셀러의 일정이 바이어에게 유리하게 작용하는 경우도 있다. 예를 들어, 셀러가 클로징 이후에도 며칠 더 해당 주택에 머물기를 원한다면 ‘매도 후 일정 기간 재임대’(Rent Back) 계약을 체결할 수 있다. 이 계약은 바이어가 이사 일정을 조정하는 데 유용한 방법이다.
대출기관도 클로징 일정에 영향을 미칠 수 있다. 일반적으로 대출기관은 바이어의 임대 계약 만료일을 고려하지 않는다. 그러나 바이어가 미리 상황을 설명하면 대출 승인 일정 조율에 도움을 줄 수도 있다. 예를 들어, 특정 달 30일에 임대 계약이 끝나 반드시 이사를 나가야 한다고 알리면, 일부 대출기관은 대출 승인 일정을 검토해 조정이 가능한지 여부를 상의하기도 한다.
■ ‘임대 종료·클로징’ 사이 공백 주의해야
임대에서 주택 구매로 전환하는 과정에서 가장 흔한 문제는 현재 임대 계약 종료일과 새 주택 열쇠를 받는 클로징 날짜 사이에 생기는 공백이다.
주택감정평가, 모기지 대출 심사, 보험 문제 등으로 클로징이 임대 계약 종료일 이후로 미뤄지는 경우가 흔한데 이를 간과하는 경우가 많다. 이 때문에 예상치 못한 임대 연장 비용, 임대와 모기지 동시 부담, 단기 거주 공간 마련 비용 등이 발생할 수 있다.
일반적인 임대 계약은 12개월 단위로 체결되지만, 주택 거래의 클로징 일정은 감정평가, 소유권 조사, 대출 승인 과정에 따라 예고 없이 앞당겨지거나 지연될 수 있다. 만약 집주인이 일정 조정에 협조하지 않는다면, 세입자는 일반적으로 1~3개월치 임대에 해당하는 위약금을 부담하거나 ‘보증금’(디파짓)을 못 받을 위험에 처한다.
집주인이 동의한다면 월 단위 계약으로 전환하는 방법도 있다. 다만 이런 유연성을 얻기 위해서는 기존 임대보다 10~30% 높은 비용을 부담해야 하는 경우가 많다. 최악의 상황에서는 집주인이 전혀 협조하지 않아 기존 임대비와 새 주택 모기지를 동시에 부담해야 할 수도 있다.
모기지 대출 과정에서도 일정 차질이 흔히 발생한다. 가장 흔한 지연 요인으로는 감정평가, 소유권 조사, 셀러의 대응 속도 등이 있다. 감정평가의 경우 서둘러 진행하기 위해 추가 비용을 지불하는 방법이 있다. 하지만, 셀러의 대응 속도는 바이어가 통제할 수 없는 위험 요인이다.
클로징 지연으로 모기지 금리 고정 기간이 만료되면 예상치 못한 금융 비용이 발생할 수 있다. 금리를 고정하면 일반적으로 30~60일 동안 유효한 정해진 기간이 적용된다. 그런데 클로징이 이 기간을 넘기면 금리 고정 기간을 연장해야 하고, 이 경우 추가 비용이 발생할 수 있다. 요즘처럼 금리가 불안정한 시기에는 이 비용이 수천 달러에 달할 수도 있다.
■ ‘렌트백·단기 임대’ 등 대안
임대 계약이 끝났는데 새 주택의 열쇠를 받지 못하면 주거 공백 기간이 발생한다. 이 공백을 해결하는 방법은 대부분 예상보다 많은 비용을 초래한다. 이때 발생하는 비용으로는 이삿짐 보관 비용, 두 번의 이사 비용, 단기 임대 비용, 공과금 계좌 개설 비용 등이 포함되는데, 지연 기간에 따라 이 비용이 수천 달러까지 불어나기도 한다.
이중 단기 임대나 에어비앤비는 일반적인 월 주택 임대 비용의 1.5~2배에 달하는 경우가 많다. 따라서 주거 공백이 3~4주에 불과하더라도 상당한 부담이 된다. 이삿짐을 보관 시설로 옮긴 뒤 다시 새 집으로 이동하는 두 단계 이사를 하게 되면 노동력과 이사 비용이 두 배로 늘어난다.
따라서 클로징이 현재 임대 계약 종료일보다 먼저 완료되고, 셀러가 동의한다면 셀러에게 재임대 계약 여부를 문의해 본다. 재임대 계약은 셀러가 주택을 판매한 뒤 일정 기간 더 거주하거나, 반대로 바이어가 구입한 주택에 입주 시점을 늦추는 방식으로 일정 조정을 가능하게 하는 계약이다. 이 계약을 활용하면 일정 기간 추가 시간을 확보할 수 있으며, ‘일 단위 임대료’(Per Diem)를 지급하는 방식도 적용 가능하다.
예상하지 못한 비용을 줄이려면 우선 현재 임대 계약부터 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 조기 계약 해지에 따른 벌금 조항이 있는 지부터 살펴봐야 한다.
일부 임대 계약은 실제 계약 종료일과 관계없이 60일 전 서면 통보를 요구한다. 이 기간을 놓치면 벌금이 추가될 수 있기 때문에 주의해야 한다. 따라서 주택 구매 계약을 체결하기 전에 현재 집주인과 미리 문의해 계약 연장 가능 여부와 조건 등을 반드시 서면으로 받아두는 것이 좋다.
<준 최 객원 기자>
