[칼럼] “공동 소유주 동의 없이 집을 팔고 싶다면”

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배겸(법무법인 시선 변호사)

 

룸메이트, 우버, 쉐어 하우스, Airbnb, 퀘스트러너 등 우리에게 친숙한 이러한 이름들이 공통적으로 포함하고 있는 개념은 바로 공유 문화다. 2008년 하버드 대학의 한 교수가 사용한 공유 경제라는 표현은, 물품을 비롯, 서비스나 인력까지도 본인이 필요한 만큼 빌려쓰고, 필요없는 만큼 다른 사람에게 빌려주는 새로운 소비행태를 잘 나타내고 있다. 이러한 공유 문화는 소유 문화가 갖지 못한 합리적인 자원 소비와 경제적 불평등을 방지하는 경제적 효과를 지니고 있지만, 각각 다른 기준과 목적으로 인한 공동 소유주 간의 갈등이 발생할 경우 마땅한 대안을 찾기 어렵다는 단점또한 포함한다.

특히 부동산을 여러명이 공동 소유하고 있을 경우, 기본적으로 해당 부동산은 공유자 모두의 동의 없이 처분, 변경, 혹은 양도할 수 없기 때문에, 모든 공유자들의 자발적인 합의가 필수다. 하지만, 만약 서로간의 입장 차이로 인해 자발적인 합의가 이루어지지 못한다면, 법적 절차를 통한 강제적 집행이 유일한 해결방법일 수밖에 없다.

가장 대표적인 법적 절차로 공유 부동산 분할 청구 소송이라는 것이 있다. 부동산 분할 청구 소송이 시작되면 법원은 공유자들의 희망사항, 부동산의 종류 및 성질, 부동산의 위치 및 면적, 공유자들 간의 불평등한 요소, 경제적 요건, 분할 후 사용가치 등을 고려하여 해당 부동산의 분할을 집행한다. 이 분할 청구 소송은 크게 두 종류가 있는데, 그 첫번째는 부동산 현물 분할 (Partition in Kind)이고, 두번째는 부동산 대금 분할 (Partition by Sale)이다.

우선, 부동산 현물 분할 소송은, 법원이 공동소유권을 지닌 모든 소유주들에게 본인의 지분만큼 해당 부동산을 실제로 나누어서 소유하도록 판결하는 것을 일컫는다. 다만, 부동산이 실제로 분할 가능한 종류이고 모든 공동 소유주들이 공평하게 나눠가질 수 있을 경우에만 이 현물 분할 청구가 가능하다. 현물 분할 소송의 법원 판결이 끝나게 되면 각각 소유권자는 본인에게 할당된 부동산을 해당 카운티에 등록함으로써 새로운 지분 소유권을 갖게 된다.

두번째, 부동산 대금 분할 소송은, 부동산 자체를 분할하는 것이 아니라 해당 부동산 전체를 제 3자에게 매각하여 그 소득을 각각 소유주들이 나누어 갖는 과정을 말한다. 이는, 해당 부동산의 종류 및 성질, 부동산의 면적, 분할 후 사용가치 등을 고려하여, 만약 부동산이 실제로 분할될 수 없거나, 분할되는 것이 소유주들에게 최선의 방법이 아니라고 판단될 때 행해지는 소송 방법이다.

부동산 대금 분할 소송의 경우, 법원의 감독 하에 감정평가사가 해당 부동산의 가치를 평가하고 이 감정가를 바탕으로 부동산 소유주들이 매매를 진행한다. 만약 소유주들이 부동산 가치에 대하여 합의를 하지 못하는 경우에는, 법원이 직접 부동산을 법원 경매에 내놓게 된다. 이 경매에서 가장 높은 액수를 제시한 바이어에게 부동산이 매각되는 것이다. 매각이 최종적으로 이루어지면, 그 대금 중 법원 및 변호사 비용 등을 제외하고 남은 액수를 부동산 소유주들이 나누어 갖게 된다. 현물 분할 소송이든 대금 분할 소송이든 반드시 법적 절차에 따른 비용이 발생하기 마련이다. 따라서, 공유 문화가 표방하는 주요 목적이 ‘합리적인 자원 소비’임을 감안해볼 때, 공동 소유주 간의 갈등이 발생하더라도 자발적인 합의를 통한 해결이 최선의 방법임은 늘 잊지 말아야 한다.