판매 감소에도 집값 상승 역주행… 구매 수요 꺾어

▶ 수퍼 고금리가 판도 바꿔…모기지 여전히 높은 수준

▶ 기존주택 40만달러 ‘껑충’, 첫 주택구입자 비율 감소

한풀 꺾였다고는 하지만 장기간 지속되어 온 고금리가 미국의 주택 시장 지형을 바꿔 놓고 있다.

주택담보대출(모기지)이 높으면 집 매매와 가격이 동시에 하락하는 게 전통적인 주택 시장의 모습이라면 이젠 매매가 줄어도 집값은 상승하는 이른바 ‘상호 역주행 현상’이 나타나면서 주택 구매 수요가 급감하고 있는 모습이다. 금리 인하 시기가 여전히 불투명한 상황에서 ‘수퍼 고금리’는 주택 시장을 침체 국면으로 내몰면서 내 집 마련의 꿈까지 이루지 못할 백일몽으로 만들어 놓고 있다.

11일 월스트릿저널(WSJ)은 고금리가 지속되면서 미국 주택 시장의 판도가 예전과 다른 양상을 보이고 있다고 보도했다. 현재 미국 주택 시장이 과거와 다른 점은 높은 모기지 금리에 매매가 줄어들고 있지만 주택 가격이 계속 상승세를 보이고 있다는 것이다. 이는 주택 구매 수요를 꺾는 요인으로 작용하고 있다.

그 중심에는 높은 모기지 금리가 있다. 중앙은행 연방준비제도(FRB·연준)가 인플레이션을 잡기 위해 기준금리를 올리면서 모기지 금리 상승도 가팔랐다. 최근 들어 모기지 금리가 하락세를 보이면서 지난 주 7% 초반 대까지 떨어졌다. 하지만 2년 전과 비교하면 여전히 2배 이상 높은 금리다.

모기지 금리 하락에 주택 바이어에게 좋은 뉴스만은 아니다. 프레디 맥의 샘 케이터 수석 이코노미스트는 “지금 금리 추세는 주택을 매수하려는 이들에게는 고무적인 현상”이라면서도 “지난 한 달 동안 금리가 내려가면서 수요도 소폭 늘었는데 이는 주택 매물이 부족한 시장에서 경쟁이 더 치열해질 가능성이 높다는 신호”라고 말했다.

또한 기존 주택 소유주들이 집을 팔고 다른 집을 살 경우 지금보다 훨씬 높은 모기지 이자를 부담해야하는 이유로 매각을 꺼리고 있는 상황이다.

높은 모기지에 주택 판매는 감소하고 있지만 주택 가격은 상승세다. 지난 10월 기존 주택의 판매 중간 가격은 39만2,000달러로 올랐다. 10월 주택 가격만 놓고 보면 1999년 이후 최고치에 해당된다.

비싼 집값이 주택 구매 수요자들에게 장벽으로 작용하고 있지만 높은 모기지 금리도 또 다른 장벽이다. 대출 상환금의 부담이 그만큼 더 커지기 때문이다.

WSJ에 따르면 팬데믹 이전 저금리 시기에 모기지 상환금으로 월 2,000달러를 부담하면 판매 중간 가격으로 40만달러의 주택 구입이 가능했다. 그러나 현재 상황에선 월 2,000달러를 부담할 수 있는 경우라면 29만5,000달러의 주택 구입만 가능하다.

주택 구매 수요자들의 구매력이 높은 모기지 금리로 인해 쪼그라들면서 집 사는 일이 어려워지고 있는 것이다.

특히 생애 첫 주택을 구입하는 젊은 세대에게서 주택 구입을 포기하는 사례들이 늘고 있다고 WSJ는 전했다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 올해 생애 첫 주택 구매자의 수가 전체 주택 구매자의 33% 정도에 그친 것으로 나타났다. 이는 과거 생애 첫 주택 구매자들이 38%의 비율을 차지한 것과 비교하면 큰 격차를 보이고 있는 것이다.

여기에 생애 첫 구매자들의 연령도 상승해 평균 35세를 기록했는데, 이는 지난해 36세에 이어 두 번째로 높은 수준이다.

가파르게 오른 주택 가격으로 평균 소득자들도 소득의 41%를 주택 구매 비용으로 쓰고 있어 역대 최고치 비용 부담을 하고 있다. 주택 구매 수요자들이 주택 시장을 떠나고 있는 이유이기도 하다.

국책 모기지 기관인 페니매가 지난달 초부터 중순까지 진행한 설문 조사에서 응답자의 14%만이 현재 주택을 구입하기에 좋은 시기라고 답해 역대 최저 수준을 보였다.