오늘은 집을 파실 때 굉장히 중요한 디스클로저 양식(disclosure form)들에 대해 말씀드리고자 합니다. 디스클로저(disclosure)란 거래나 계약에서 사실이나 정보를 숨기지 않고 공개·알리는 것을 의미합니다.
셀러들이 집을 팔고자 결심하여 부동산 회사와 리스팅 계약을 할 때는 리스팅 계약서 이외에도 몇 가지의 디스클로저 양식(disclosure form)에 체크하고 서명을 하셔야 합니다. 일리노이 부동산 판매법에서 반드시 요구하는 디스클로저 양식에는 다음 세 가지가 있습니다: 프로퍼티 디스클로저(property disclosure), 납성분 페인트 디스클로저(lead-based paint disclosure), 라돈 개스 디스클로저(radon gas disclosure)입니다. 집을 있는 그대로의 상태로 팔겠다고(AS-IS) 명시하더라도 이 디스클로저 양식들은 작성하여 서명하셔야 합니다.
첫 번째, 프로퍼티 디스클로저는 집의 전반적인 상태에 대해 하자 여부를 밝히는 디스클로저입니다. 여기에는 전기 배선, 배관 관계, 지붕 상태, 집의 구조적 결함 등과 물이 새는 곳이 있는지 여부도 포함됩니다. 이러한 조항에 대해 설명드리고 질문을 하면, 의례 겁을 먹고 “우리 집에는 아무런 이상이 없다”고 말씀하시는 고객들이 많습니다. 이유는 문제가 있음을 밝히면 집이 팔리지 않거나 가격을 내려야 할까 봐 걱정되기 때문입니다.
하지만 이 디스클로저 양식을 잘 읽어보면, 무슨 문제가 있는지를 묻는 것이 아니라, 셀러가 “알고 있는지”, 알고 있다면 그것이 무엇이고 어떤 조치를 취했는지를 밝히라는 내용입니다. 우리 속담에도 “모르고 지은 죄는 죄가 아니지만, 알고도 속인 것은 죄”라는 말이 있습니다. 미국 부동산 판매법도 마찬가지입니다. 몰라서 안 밝힌 것은 죄가 되지 않지만, 알고도 숨기면 법적 문제가 될 수 있습니다.
우리는 전기 기술자, 배관공, 지붕 기술자가 아니므로 눈에 보이는 문제가 불편을 끼치기 전까지는 잠재적인 문제를 알기 어렵습니다. 그러나 명백히 알고 있는 사실에 대해서는 반드시 밝혀야 합니다. 누구나 볼 수 있는 사실을 모른다고 하거나, 알고도 감추고 집을 판매하면 나중에 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 클로징 후 바이어가 셀러를 소송하는 대부분의 경우가 이 디스클로저 문제 때문입니다.
새집이 아니라 20~30년 혹은 그 이상 된 집을 판매하는 경우, 한두 가지 수리할 일이 없으면 오히려 이상한 일입니다. 집을 팔면서 가장 흔한 문제는 물이 샌 경우인데, 자국이 남아 있음에도 전혀 그런 일이 없었다고 발뺌하면 오히려 의심을 살 수 있습니다. 언제, 어떻게 물이 샌 적이 있었고, 어떤 방식으로 보수했는지, 그 이후에는 괜찮았다는 식으로 당당히 밝히시면 됩니다. 오히려 이렇게 문제점을 솔직히 밝히는 셀러를 신뢰하는 바이어도 많습니다.
두 번째 디스클로저 양식은 납성분 페인트 디스클로저입니다. 우리 집에 납성분 페인트를 사용했는지, 관련 리포트를 받은 적이 있는지를 밝히는 것입니다. 1978년 이전에는 규제가 없었으나, 1978년 이후 납성분 페인트 사용이 금지됐기 때문에 그 이후 지어진 집에는 해당 사항이 없습니다.
마지막으로 라돈 개스 디스클로저는 2009년경 도입됐습니다. 라돈 개스는 방사성 동위원소로, 지하실 바닥이나 크롤 스페이스(crawl space) 등의 틈을 통해 올라올 수 있으며, 공기 중에도 일정 농도가 존재합니다. 하지만 높은 농도에서는 암을 유발할 수 있으므로, 라돈 인스펙션에서 농도가 높게 나왔다면 이를 희석시키는 저감 장치(mitigator)를 설치해야 합니다. 비용은 지하실이나 크롤 스페이스 구조에 따라 1,400~3,500 달러 정도입니다.
다시 한 번 강조하지만, “Disclose, disclose, disclose.” 미국에서는 거래의 투명성이 원칙입니다.
써니 김 iProperties 부동산 대표
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