일리노이주 주택 옹호론자들이 강력히 추진하고 있는 주택 세액 공제(Housing Tax Credit) 제도는 저소득층의 주거 비용 부담을 완화하고 만성적인 주택 부족 문제를 해결하기 위한 매우 야심 찬 공급 측면의 유인책이다. 이 정책의 핵심적인 경제적 기제는 민간 개발자들에게 강력한 세제 혜택이라는 당근을 제공함으로써, 자발적으로 저렴한 임대 주택 건설에 뛰어들게 만드는 데 있다. 현재와 같이 고금리 기조가 유지되고 건설 자재값 및 인건비가 급등하여 민간 건설 시장이 크게 위축된 상황에서, 정부의 이러한 세액 공제는 사업의 수익성을 보전해 주고 자본 투입을 유도하는 실질적인 마중물 역할을 수행할 수 있다는 점에서 긍정적인 분석이 가능하다. 특히 일리노이 내 저소득층이 겪고 있는 심각한 주거 불안을 고려할 때, 공공의 재정을 투입하여 민간의 역량을 끌어내는 이 방식은 주택 공급의 양적 확대를 도모할 수 있는 현실적인 대안으로 평가받기도 한다.
하지만 정책의 실현 가능성과 장기적 효과를 면밀히 따져보면 몇 가지 중대한 비판과 우려가 존재한다. 첫째로, 일리노이주의 재정 상태를 고려할 때 이 정책이 과연 지속 가능할 것인가에 대한 의문이다. 이미 상당한 규모의 재정 적자 압박을 받는 주 정부가 세액 공제를 통해 세수 감소를 감수하는 것은 일종의 재정적 도박이 될 수 있으며, 만약 기대했던 만큼의 경기 부양이나 사회적 비용 절감 효과가 나타나지 않을 경우 주의 재무 건전성은 더욱 악화될 위험이 있다.
둘째로, 정책의 혜택이 실제로 누구에게 돌아가는가에 대한 문제다. 비판론자들은 이러한 세제 혜택이 실거주자나 소규모 지역 임대인보다는 행정적·재정적 대응 능력이 뛰어난 대형 개발사와 거대 투자 기관의 배만 불리는 결과로 이어질 수 있다고 지적한다. 이른바 ‘낙수 효과’가 주거 취약 계층에게 도달하기까지의 경로가 매우 불투명하며, 개발사들이 혜택만 챙기고 실제 주택 품질이나 서비스 관리에 소홀할 경우 그 피해는 고스란히 입주민에게 돌아가게 된다.
또한, 지역 주민들의 반대 여론(NIMBY)을 극복하는 것 역시 정책 실현의 큰 걸림돌이다. 세액 공제 혜택이 존재하더라도 지역 사회의 반대로 인해 건설 인허가가 지연되거나 무산된다면 정책은 서류상의 계획에 그칠 뿐이다.
마지막으로, 공제 혜택 기간이 종료된 이후에 발생할 수 있는 부작용에 대한 대비책이 부족하다는 점도 큰 한계로 지적된다. 혜택 기간이 끝난 뒤 개발자들이 임대료를 시장 가격으로 급격히 올릴 경우, 저소득층 입주자들은 다시 주거지에서 쫓겨나는 불안정한 상황에 직면하게 된다. 따라서 단순히 ‘짓는 것’에만 몰두할 것이 아니라, 운영 과정에서의 공공성 유지와 혜택 종료 후의 주거 안정성을 보장할 수 있는 엄격하고 구체적인 가이드라인이 부재하다는 점은 이 정책이 반드시 해결해야 할 아킬레스건으로 평가된다.
<김이현 기자>
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