많은 바이어분들께서 집을 계약하고 계약금(Earnest Money)을 건네면서 물어보십니다. “혹시 이거 캔슬하면 돈 돌려받을 수 있나요?” 또 셀러분들도 물어보실 때가 있습니다. “혹시 바이어가 캔슬하거나 클로징을 못 하면 계약금을 돌려줘야 하나요?”
대답은 그럴 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있습니다. 계약서를 어떻게 작성했는지, 또 어떤 시점에서 캔슬했는지에 따라 달라질 수 있기 때문입니다. 이렇게 계약 후 어떤 사정으로 계약을 취소했을 때 계약금을 돌려받기 위해 첨부하는 여러 안전장치를 바로 컨틴전시, 즉 조건부 조항이라고 부릅니다.
쉽게 말해, “이러이러한 조건이 만족되지 않으면 바이어는 계약금을 돌려받고 정당하게 계약을 취소할 수 있다”는 조항들입니다. 부동산은 민사법의 영역이므로 바이어와 셀러가 서로 합의한다면 다양한 조건부 조항을 넣을 수 있습니다. 오늘은 계약서에서 일반적으로 많이 첨부하는 핵심 컨틴전시 4가지를 설명하려고 합니다.
첫 번째는 변호사 리뷰 및 홈 인스펙션 컨틴전시(A/I, Attorney Review and Inspection)입니다. 계약서에 셀러와 바이어가 서명하면 보통 7일, 즉 5 비즈니스데이 정도의 A/I 기간을 갖게 됩니다. 이 기간은 바이어에게 가장 바쁘고 중요한 시간입니다.
쌍방의 변호사들이 계약서 조항을 검토하며 바이어나 셀러에게 불리한 조항이 없는지 조율하고 수정하는 단계입니다. 또 전문 인스펙터를 고용해 집의 구조, 지붕, 배관, 전기, 냉난방 시스템 등 외관상 보이지 않는 하자가 없는지 검사합니다.
만약 이때 심각한 결함이 발견된다면 셀러에게 수리를 요청하거나 비용 크레딧을 요구할 수 있으며, 협상이 결렬될 경우 계약을 취소할 수도 있습니다. 따라서 이 기간 안에 협상이 결렬돼 계약을 취소하게 되면 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 7일의 기간은 변호사의 요청에 의해 연장될 수도 있습니다.
두 번째는 융자 조건부 조항(Financing Contingency)입니다. 이는 정해진 기한까지 일정 금액을 특정 이자율 이하로 융자받지 못하면 이 집을 살 수 없다는 조항입니다.
대부분의 바이어들은 은행 융자(Mortgage)를 통해 집을 구매하십니다. 계약 당시에는 은행에서 사전 승인서(Pre-approval Letter)를 받아 제출하지만, 이것이 100% 최종 융자 승인을 의미하는 것은 아닙니다.
만약 계약 후 본격적인 심사 과정에서 정해진 기한 내에 은행의 최종 융자 승인(Loan Commitment)을 받지 못하게 될 경우, 이 융자 조항이 있다면 바이어는 어떠한 불이익이나 페널티 없이 계약을 취소하고 처음에 냈던 계약금(Earnest Money)을 돌려받을 수 있습니다. 바이어를 보호하는 가장 강력한 법적 테두리 중 하나입니다. 현금 구매를 하시는 바이어분들께는 이 조항이 해당되지 않습니다.
세 번째는 내가 집을 마켓에 내놓아 계약이 되었는데, 그 집이 클로징되어야 이 집을 살 수 있다는 조건부 조항(House to Close Contingency)입니다. 보통 현재 살고 있는 집을 팔고, 그 돈으로 새 집을 사시는 분들이 많기 때문에 흔히 붙이는 조항입니다.
셀러는 기존 계약서를 검토해 안전하다고 판단되면 일반적으로 이 조항을 수용합니다. 흔한 경우는 아니지만, 팔려던 집의 클로징이 무산돼 계약한 집을 살 수 없게 되는 경우 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
마지막으로는 내 집이 아직 계약은 안 되었지만, 만약 계약이 되고 팔리면 이 집을 사겠다는 조건부 조항(House to Sell Contingency)도 있습니다. 그러나 이 경우는 셀러들이 받아주지 않는 경우가 대부분입니다. 지금의 시카고처럼 셀러 마켓인 경우에는 더더욱 그렇습니다.
경험 있는 에이전트분들은 이러한 안전장치들을 첨부하여 오퍼를 작성하기 때문에 안심하고 거래를 진행하셔도 됩니다. 다만 각 조항마다 정해진 기한(Deadline)이 있기 때문에, 이를 잘 관리하고 지키면서 거래를 진행해 나가는 것이 중요합니다.
써니 김 iProperties 부동산 대표
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