▶ 금리 변동폭 제한 규정 확인하고 대비
▶ 상환액 급등 예상되면 재융자 고려
▶ 감당 힘들다면 주택 상담사 도움 요청
변동 금리 대출자 중 상당수가 올해 금리 재조정을 앞두고 있는 것으로 나타났다. 경제매체 CNBC에 따르면 올해 처음으로 금리 재조정을 앞둔 변동금리 대출자는 약 15만 명이며, 이 가운데 약 6만4,000명은 8월부터 12월 사이에 금리가 조정될 예정이다. 현재 전체 모기지대출 중 변동 금리가 차지하는 비중은 크지 않은 편이다. 그러나 금리 재조정으로 일부 대출자는 월 상환액이 수백 달러 늘어날 수 있으며, 경우에 따라 1,000달러 이상 증가할 수도 있어 가계 재정에 큰 부담이 될 수 있다.
■ 올해 약 15만 명 금리 재조정
모기지 데이터·기술 업체 ICE 모기지 테크놀로지가 CNBC에 제공한 자료에 따르면 올해 처음으로 금리 재조정을 받았거나 앞둔 변동금리 대출자는 약 15만 명이다.
2027년에는 18만6,000명, 2028년에는 15만5,000명이 각각 첫 금리 조정을 맞을 예정이다. 이들 가운데 상당수는 대출을 받은 이후 금리가 상승했기 때문에 월 상환액이 늘어날 것으로 전망된다. 반면 금리가 낮아져 월 상환액이 줄어드는 대출자는 소수에 불과할 것으로 보인다.
변동금리 대출은 고정금리와 달리 시간이 지나면서 시중 금리 변동에 따라 적용 금리가 조정된다. 변동금리 대출은 초기 금리가 고정금리 대출보다 낮게 책정되는 경우가 많은 것이 장점이다. 그러나 대개 5년, 7년, 10년의 초기 금리 적용 기간이 끝나면 금리 조정이 시작된다.
이후에는 대체로 6개월이나 1년마다 금리가 재조정되며, 이에 따라 주택 소유자의 월 상환액이 크게 변동된다. 비영리 싱크탱크 어번 인스티튜트 산하 주택금융정책센터의 로리 굿맨 연구원은 CNBC와의 인터뷰에서 “금리 상승 가능성을 감수하고 초기 낮은 금리를 받았던 변동금리 대출자들에게 우려했던 상황이 발생한 것”이라고 지적했다.
■ 금리 변동폭 제한 규정 확인해야
ICE에 따르면 현재 변동금리 대출은 약 310만 건으로, 최근 5년 6개월 사이 가장 많은 수준이다. 이는 전체 모기지대출 약 5,540만 건 중 약 5.6%에 해당하는 수치다. 변동금리 대출 가운데 약 205만 건은 아직까지 초기 고정금리 적용 기간에 있지만 약 105만 건은 금리 변동 단계에 진입한 것으로 나타났다.
변동금리 대출자의 금리가 얼마나 조정될지는 초기 적용 금리에 따라 달라진다. 또, 금리가 오르거나 내릴 수 있는 폭을 제한하는 상한·하한 규정도 영향을 미친다. 금리 변동폭 제한 규정은 최초 금리 조정 때는 2%포인트, 이후 각 조정 때는 1%포인트까지만 금리가 변할 수 있고, 대출 기간 전체를 통틀어 최대 변동 폭을 5%포인트로 제한하는 방식이다.
온라인재정매체 뱅크레잇닷컴에 따르면 초기 5년 동안 금리가 고정되고 이후 매년 조정되는 이른바 ‘5/1 변동금리 대출’의 평균 초기 금리는 지난 12일 기준 약 6.65%다. ‘모기지은행업협회’(MBA)에 따르면 10월 첫째 주 전체 모기지대출 신청 중 변동금리 대출이 차지한 비중은 약 10.3%였다. 이는 2024년 같은 기간의 5.9%보다 두 배정도 높아진 수치다.
이 같은 변동금리 대출의 초기 금리 수준은 30년 만기 고정금리 대출의 평균 금리인 7.48%(9일 기준)보다 낮다. 그러나 과거 변동금리 대출에 적용된 초기 금리와 비교하면 상당히 높은 수준이다. ICE 자료에 따르면 2019년 발급된 7년 만기 변동금리 대출의 초기 금리 중간값은 3%에 불과했다. 현재 금리수준과 해당 변동금리 대출의 금리 변동 제한 규정을 적용하면 올해 조정 후 금리 중간값은 6.06%로 높아질 전망이다.
반면 2023년 발급된 3년 만기 변동금리 대출의 초기 금리 중간값은 8.38%로 올해 금리 재조정이 적용되면 중간값 기준 금리가 7.71%로 낮아질 것으로 예상된다.
■ 상환액 급등 예상되면 재융자 고려해야
‘소비자금융보호국’(CFPB)에 따르면 대출기관은 변동금리 대출 상품의 금리가 재조정되기 210~240일 전(약 7~8개월 전)에 대출자에게 금리 조정 가능성을 알려야 한다. 이 안내문에는 현재 금리를 기준으로 금리가 어떻게 변동되는 지에 대한 설명이 포함된다. 이후 확정된 금리와 월 상환액은 금리 재조정 약 60~120일 전에 다시 통보된다.
변동금리 대출자가 현재 집에서 계속 거주하려면 기존 대출을 유지하거나 재융자하는 방법이 있다. 만약 변동금리 조정으로 재정적 부담이 크게 늘어날 것으로 예상되면, 절감 효과가 크지 않더라도 재융자를 통해 금리와 월 상환액이 고정되는 고정금리 대출로 갈아타는 편이 장기적으로 안전한 선택이다.
반면 변동금리 적용 기간을 감당할 재정적 여력이 있고 금리 변동 위험을 감수할 의향이 충분하다면 기존 변동금리 대출을 유지하는 것도 가능하다. 자금 여력이 있고, 임금이 오르거나 승진해 재정 상황이 나아진 경우가 여기에 해당한다.
재융자를 검토한다면 관련 비용을 고려해야 한다. 재융자는 새 모기지대출을 신청하는 절차로, 상당한 수수료 비용이 발생할 수 있다. 국영모기지보증기관 패니메이에 따르면 재융자 수수료 비용은 일반적으로 대출금의 2~5% 수준으로, 만약 대출금이 30만 달러라면 비용은 6,000~1만5,000달러에 이른다.
수수료는 재융자를 마감할 때 일시불로 납부하거나 새 대출에 포함할 수 있다. 재융자를 신청하려면 크레딧점수를 포함한 크레딧 기록이 양호한지 확인해야 한다. 크레딧 기록이 양호해야 낮은 금리를 받아 재융자 혜택을 극대화할 수 있기 때문이다.
변동금리 재조정 후 월 상환액을 감당하기 어려울 것으로 우려되는 경우 ‘주택도시개발국’(HUD)이 승인한 주택 상담사에게 도움을 요청할 수 있다.
소비자금융보호국에 따르면 대출 조건 변경이나 다른 상환 방식을 대출기관에 요청해야 할 경우에도 상담사로부터 절차와 방법에 관한 안내를 받을 수 있다. ▲주택 상담사 검색: https://www.consumerfinance.gov/find-a-housing-counselor/
<준 최 객원 기자>
