[법률칼럼] “임대계약 시 세입자의 3가지 동의서”

427

배겸 변호사/법무법인 시선 대표

최근 미국 경기가 많이 호전되었지만, 건물을 임대하여 비지니스를 운영하는 세입자들 중에
건물주의 경제적 상황으로 인해 예상치 못한 어려움에 처하는 경우가 종종 발생한다. 특히,
건물주가 융자 금액을 상환하지 못해 융자회사로부터 건물을 압류당하는 경우, 융자회사가
세입자의 남은 임대 기간과 임대료 등의 계약 사항을 제대로 보장해주지 않고, 최악의 경우에는
일방적으로 임대 계약을 취소하여 세입자의 사업 운영에 커다란 차질이 생기기도 한다.
건물주와 정상적으로 임대 계약을 맺은 후에도 이러한 불공정한 사태가 발생하는 가장 큰 이유는,
임대 계약서에 SNDA라고 불리는 동의서 조항이 누락되어있거나 제대로 명시되어있지 않기
때문이다.

SNDA는 각각 후순위 동의 (Subordination), 점유권 침해 금지 동의 (Non-Disturbance), 그리고 직권대리 동의 (Attornment)의 앞글자를 조합한 법률용어다. 상업건물 임대계약을 체결할 경우에는
반드시 이 SNDA 조항의 포함 여부를 확인하고 세입자로서의 권리를 최대한 보호해야 한다.
먼저 후순위 동의 조항 (Subordination)은, 건물주가 임대 계약이 되어있는 건물을 담보로 추가
융자를 빌리거나 또는 제3자가 융자를 받아 건물을 구입하는 경우, 그 융자회사의 권한이 세입자의
점유권보다 우선한다는 것을 명시하는 조항이다. 세입자가 이 조항에 동의를 할 경우, 융자회사는
세입자의 점유권이나 남은 임대 계약과 상관없이 그 건물을 압류하고 기존의 임대계약을 취소할
수 있는 권리가 생긴다. 세입자 입장에서는 불리한 조항이지만, 대부분의 임대계약서는 이러한
후순위 동의 조항을 이미 포함하고 있기 때문에 세입자는 현실적으로 이 조항을 거부할 권리가
없는 것이 사실이다.

하지만, 이 후순위 동의 조항의 불공정한 면모를 상쇄시키는 것이 바로 두번째 조항, 점유권 침해
금지 동의 조항 (Non-Disturbance)이다. 이 조항은 융자회사가 건물을 압류하더라도 기존 세입자의
점유권을 그대로 인정해야한다고 명시한다. 즉, 임대 계약이 남아있는 한, 융자회사는 건물 압류와
상관없이 세입자가 그 건물에서 계속 비지니스를 운영할 수 있도록 임대계약을 보호해야 하는
것이다. 이러한 점유권 침해 금지 동의 조항이 포함되지 않은 임대 계약서도 간혹 존재하기 때문에
세입자 입장에서는 계약 전에 반드시 이 조항이 포함될 수 있도록 요구해야 한다.
마지막으로, 직권 대리 동의 조항 (Attornment)은 건물주가 제 3자에게 건물을 매각하거나 융자
회사가 건물을 압류할 경우, 세입자는 그 바이어 혹은 융자 회사를 새로운 건물주로 인정한다는
조항이다. 즉, 이 조항을 통해 세입자는 새로운 건물주에게 임대비를 지불하고, 기존 임대 계약에
명시된 세입자의 의무를 그대로 이행할 것을 약속하는 것이다. 이는 건물이 융자회사에 의해 압류
진행되는 경우에도 해당된다.

이와 같은 SNDA 조항은 건물을 언제든지 매각할 수 있는 건물주 입장에서 반드시 필요한 조건이고
마찬가지로 세입자의 입장에서도 본인의 권리를 보호받기 위해 필요한 사항이다. 건물주 및
세입자는 이 조항에 동의할 법적인 의무가 없는 것이 사실이지만, 대부분의 임대 계약서에는 이 조항이 포함되어있기 때문에 SNDA의 세가지 조항이 모두 제대로 명시되어있는지 확인하고 그에
따른 의무와 권리를 확실히 해야한다.