안녕하세요. 아이프라퍼티스 부동산 대표 써니 김입니다.
시카고는 아직 지역에 따라 셀러 마켓인 경우가 많고, 특히 좋은 매물이 적당한 가격으로 나오면 아직도 복수 오퍼(Multiple Offer) 상황이 되는 경우가 허다합니다.
단순히 한 사람의 바이어와 셀러가 네고를 하는 경우에는 적당히 입장을 조율하면 되지만, 이러한 경우에는 입찰 경쟁에 나가는 것과 마찬가지이므로 무엇을 어떻게 오퍼에 써야 할지 에이전트 입장에서도 참 난감합니다.
오늘은 복수 오퍼를 이기기 위해서는 어떻게 오퍼를 써야 하는지를, 오퍼에 들어가는 요소들을 하나씩 짚어가며 정리해 드리고자 합니다.
첫 번째는 무조건 가격입니다. 다른 모든 조건이 약해도 가격을 엄청 높이 주겠다면 모든 셀러들은 그 오퍼를 당연히 택합니다. 하지만 아무리 집이 좋아도 터무니없이 높은 가격을 지불할 바이어는 없으므로 주변 시세(comparable market value)를 알아보고, 리모델링된 정도나 업그레이드된 정도까지 감안해서 내가 지불할 수 있는 가격을 책정하셔야 합니다.
최고로 들어온 오퍼보다 일정 금액을 더 지불하겠다는 식의 오퍼를 에스컬레이션 오퍼(Escalation Offer)라고 하는데, 여전히 이 방법을 사용할 때도 많지만 리스팅 측에서 에스컬레이션 오퍼는 받지 않겠다고 처음부터 명시하는 경우도 많습니다.
두 번째는 클로징 날짜입니다. 가격만큼이나 중요한 것이 각자의 계획이나 스케줄에 맞게 클로징했으면 하는 마음이므로, 이런 경우에 바이어는 웬만하면 셀러의 클로징 스케줄에 맞춰 주는 것이 좋습니다.
세 번째는 융자 옵션입니다. 물론 캐시로 사겠다고 하면 가장 좋아하겠지만, 집 가격만큼의 캐시가 없을 경우에는 집 감정가격(appraisal)이 구매 금액보다 적게 나와도 사겠다(appraisal waiver)는 양식을 제출하는 것도 한 방법입니다. 또한 융자는 얻되, 융자가 나오지 않으면 집을 사지 못한다는 조건을 빼겠다는 식으로 오퍼를 작성할 수도 있습니다.
하지만 이 경우는 실제로 융자가 나오지 않아 집을 못 살 경우 중도금을 잃을 수도 있으니, 융자가 나올 것이 거의 99% 확실하고 만약 나오지 않을 경우에는 현금을 동원할 수 있을 때만 쓰셔야 합니다.
네 번째는 인스펙션 관련입니다. 제가 복수 오퍼 상황에서 가장 많이 권하는 경우는 집을 AS IS로 사고, ‘수리 요구 없는 인스펙션(Inspection Without Any Request)’, 즉 인스펙션은 하되 무엇을 고쳐 달라는 요구는 하지 않겠다는 옵션을 선택하는 것입니다. 이 경우 인스펙션에서 너무 많은 하자가 발견되었을 때는 계약서를 여전히 캔슬할 수 있습니다.
다섯째, 셀러의 편의를 배려하는 부가적인 조건을 승인하는 것입니다. 예를 들어 셀러가 집을 팔고 나서 일정 기간 동안 머무를 수 있게 하는 클로징 후 거주(Post-Closing Possession)을 준다거나 하는 경우가 있습니다. 물론 이 기간 동안 집에 들어가는 비용을 하루씩 계산해서 렌트비를 받기는 합니다. 이 외에도 에이전트를 통해 셀러가 어떤 특별한 요구 사항이 있는지 물어보고, 내가 수용할 수 있는 것이면 셀러의 편의에 맞게 들어주는 것입니다.
써니 김
아이프라퍼티스 부동산 대표
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