패니메이와 프레디맥이 콘도 대출 심사 기준을 강화하면서 시카고 지역 일부 콘도 소유주들이 매물을 판매하는 데 어려움을 겪을 수 있다는 전망이 나오고 있다.
새 기준은 개별 콘도의 상태뿐 아니라 건물 전체의 유지보수 상황과 재정 건전성을 보다 엄격하게 들여다보도록 한 것이 핵심이다. 이에 따라 콘도 소유주가 집을 팔 때 해당 건물의 관리협회가 충분한 적립금을 확보하고 있는지, 필요한 보수공사를 제대로 진행하고 있는지가 대출 승인에 직접적인 영향을 미치게 된다.
지난 3일부터 시행된 새 규정에 따라 콘도 매매 과정에서 관리협회의 적립금과 재정 상태, 과거에 시행한 공사와 향후 예정된 보수사업 등에 대한 서류를 보다 자세히 검토해야 한다. 기존에 일부 콘도에 적용되던 간소화된 신속심사 절차도 폐지됐다.
콘도 관리 문제는 2021년 플로리다주 서프사이드 콘도 붕괴 사고 이후 특히 주목받아 왔다. 당시 사고로 98명이 숨졌으며, 관리협회가 필요한 유지보수를 장기간 미루면서 구조적 문제가 악화됐다는 지적이 나왔다.
콘도 소유주들에게 더 큰 영향을 줄 변화는 내년 1월부터 시행된다. 콘도 관리협회는 연간 예산의 최소 15%를 적립금으로 유지해야 한다. 현재 기준인 10%에서 5%포인트 높아지는 것이다.
새 적립금 기준은 대규모 보수공사가 발생했을 때 입주민들에게 갑작스럽게 부과되는 특별분담금을 줄이기 위한 조치다.
전문가들은 2027년 콘도를 매각할 계획이라면 지금부터 관리협회가 새 기준을 충족하기 위해 어떤 대책을 마련하고 있는지 확인할 필요가 있다고 조언했다. 적립금이 부족하거나 주요 보수공사가 미뤄진 건물은 매수자가 주택담보대출을 받기 어려워지면서 거래 자체가 지연되거나 무산될 가능성이 있기 때문이다.
다만 10가구 이하의 소규모 콘도 건물은 앞으로 공식적인 건물 심사를 받지 않아도 돼 오히려 대출 절차가 간소화된다.
결국 앞으로 콘도를 매매할 때는 개별 유닛의 가격이나 상태뿐 아니라 건물 관리협회의 재정 상태와 유지보수 계획까지 중요한 거래 조건으로 작용할 전망이다. <김승재 기자>
[시카고 한인사회 선도언론 시카고 한국일보]
1038 S Milwaukee Ave Wheeling, IL 60090
제보: 847.290.8282
